창원지방법원 2026타경10156. 경남 밀양시 단장면 안법리에 있는 토지와 축사 등을 함께 매각하는 사건입니다. 안법1길 65 소재 건물은 감정평가상 장기간 비어 있는 돈사이며, 여러 필지와 제시외 건물·물건이 일괄매각 범위에 포함됩니다. 소유자 한정권은 2025년 소유권을 취득했고, 같은 해 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
근저당권의 채권최고액은 432,000,000원, 경매 신청채권액은 366,393,428원입니다. 이후 부산신용보증재단·제이비우리캐피탈·하나카드의 가압류가 이어졌으나 모두 말소기준권리보다 늦게 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수 권리는 없는 것으로 분석됩니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기보다 매각물건명세서의 특별조건에 있습니다. 농취증 제출, 정확한 지적경계, 미등기 건물의 소유관계, 인접 토지에 걸친 건물의 이용 문제를 해소하지 않으면 낙찰 이후에도 소유권 취득·사용·처분 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 안법리 169-1 도로명주소: 경상남도 밀양시 단장면 안법1길 65 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 축사(돈사) 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 축사(돈사) · 장기간 비어 있는 상태 |
| 건물 구조 | 철근파이프조 스레트지붕 단층, 하부 콘크리트·상부 천막 마감, 콘크리트몰탈 바닥 |
| 토지 현황 | 잡종지 · 1,396㎡ · 계획관리지역 · 전축사 · 완경사·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한정권 (2025.07.15 소유권이전, 매매원인 2025.06.16) |
| 감정가 / 최저가 | 693,471,100원 / 693,471,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 울산중앙신용협동조합 / 366,393,428원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
토지 현황의 면적 및 개별 특성은 안법리 169-1에 관한 내용이며, 일괄매각되는 전체 목록의 합계 면적을 의미하지 않습니다.
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.07.15 접수된 을구 9번 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이며 공동담보목록 제2025-38192호가 기재되어 있습니다. 그 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 가격 판단 — 감정가보다 이용 가능성이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 693,471,100원입니다. 축사와 토지의 실제 거래사례를 통한 비교가격이 확인되지 않아 신건 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아닌 장기 공실 축사와 여러 토지가 함께 매각되는 구조이므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 693,471,100원 | 100% | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 554,776,880원 | 80% | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 443,821,504원 | 64% | 95,230,250원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 농지취득자격, 미등기 건물의 권리관계, 정확한 토지 경계, 축사의 실제 활용 가능성은 별개 문제입니다. 회차별 미배당은 채권자의 회수 부족액을 나타내며, 이를 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 693,471,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,334,711원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 34,926,259원 | 34,926,259원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 10,287,280원 | 10,287,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 151,922,850원 |
집행비용 9,334,711원은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 432,000,000원을 기준으로 가정했으며, 실제 신청채권액 366,393,428원과 구별해야 합니다. 채권 확정액·집행비용·당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 단장면 안법리 용연소류지 남측 인근에 위치합니다. 주변은 마을 인근 농경지대로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물 이용상태. 목록 2 및 관련 건물은 축사(돈사)이며 장기간 비어 있습니다. 하부 콘크리트·상부 천막 마감의 철근파이프조 스레트지붕 단층 구조입니다.
- 토지 현황. 안법리 169-1 토지는 잡종지 1,396㎡, 전축사 용도이며 완경사·부정형입니다. 공시지가는 55,900원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역에 해당합니다. 향후 축사 운영이나 용도 변경 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 현황 도로. 목록 1·4의 일부는 현황상 도로로 이용 중이며, 감정평가 시 이를 고려하였습니다.
- 환금성. 장기 공실 축사와 여러 필지의 일괄매각 구조로 일반 주거용 부동산과는 수요층이 다릅니다. 농취증 및 경계·건물 소유관계 문제가 해소되기 전에는 재매각과 활용 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 반드시 확인할 특수 매각조건
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 3~5의 발급 요건을 관할기관에서 사전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수가 명시된 사건입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물과 물건의 목록별 위치 및 실제 현황을 대조하세요.
- 지적측량. 목록 1·3~5의 경계와 인접 토지 관계를 확인하고, 목록 1·4의 현황 도로 부분도 함께 점검하세요.
- 미등기 건물. 제시외 건물 5-1의 건축물대장상 소유자 정특과 실제 소유관계 및 권리 정리 가능성을 확인하세요.
- 타지상 건물. 제시외 건물 4-1의 정확한 위치와 인접 토지 소유관계, 향후 사용·철거 문제를 확인하세요.
- 축사 재사용 가능성. 장기 공실 상태와 설비 현황, 가축사육제한구역의 적용 범위, 실제 축사 운영 가능 여부를 확인하세요.
- 점유관계. 신고 임차인이 없더라도 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자 및 시설 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 가격 적정성. 감정가 할인율만으로 판단하지 말고 토지와 건물의 사용 가능성, 권리 정리 및 향후 처분 가능성을 먼저 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서 및 관련 토지·건축물대장을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 취득 조건은 까다롭다”
이 사건은 등기상 권리 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 2025년 울산중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 일반적인 권리분석만으로 입찰 여부를 판단하기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 목록 3~5의 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 위험이 존재하고, 일부 토지는 지적경계가 불명확하며, 제시외 건물의 미등기·제삼자 명의·타지상 소재 문제가 함께 확인됩니다. 축사도 장기간 비어 있고 가축사육제한구역에 포함되어 있어 실제 활용 가능성을 먼저 살펴야 합니다.
따라서 신건 최저가 693,471,100원을 가격상 유리한 매수 기회로 단정하기 어렵습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 취득자격과 토지·건물의 법적·물리적 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 취득조건과 활용 위험은 높습니다. 농취증 발급 가능성, 지적경계, 제시외 건물의 권리관계를 먼저 확인한 뒤 전체 일괄매각 대상의 실질 가치를 판단해야 합니다.
