창원지방법원 2026타경10084. 거제시 고현동 고려5차아파트 605동 15층1501호입니다. 현재 소유자는 손미정이며, 2021.02.25. 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 105,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 10번의 주택임차권입니다. 임차인 이승엽은 2023.02.27. 주민등록 및 점유를 시작했고 2023.02.09. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 105,000,000원입니다. 이는 2026.01.22. 강제경매개시결정보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 10번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 89,000,000원짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 매수인의 실질취득 부담은 약 105,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1054 고려5차아파트 605동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 손미정 · 2021.02.25. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 이승엽 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 낙찰자에게 남는다
과거 국민은행·삼성생명보험·국민은행 근저당과 이동해의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2023.02.27. 전입·점유를 갖춘 이승엽의 임차권입니다. 2025.06.11. 임차권등기명령에 따라 보증금 105,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2026.01.22. 강제경매개시결정보다 선행합니다. 데이터상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승엽 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.27 / 2023.02.09 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 89,000,000원이 아니라 실질취득을 봐야 한다
고려5차(604-605동)는 240세대, 1997.04.26. 준공 단지이고 비교 면적은 전용 59.95㎡입니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 95,250,000원, 최신 거래는 2026.09의 88,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -1.9%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 13 | 92,200,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 4 | 83,500,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2024.03 | 59.95㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2023.06 | 59.95㎡ | 12 | 120,110,000원 |
| 2023.06 | 59.95㎡ | 2 | 115,110,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 95,250,000원 |
최저가 89,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 93.4%입니다. 그러나 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 핵심 권리를 빠뜨리게 됩니다. 신건에서 임차인이 예상 배당받는 금액은 86,998,000원이고, 보증금 중 18,002,000원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 결국 매수인의 부담은 낙찰가 89,000,000원에 인수액이 더해지는 구조이며, 본질적으로 105,000,000원 보증금 수준의 실질취득을 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 임차인 이승엽 보증금 | 105,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이승엽 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 105,000,000원 중 예상배당 86,998,000원을 제외한 18,002,000원이 신건 기준 매수인 인수액입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 18,002,000원 |
| 1회 유찰 시 | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 35,481,600원 |
| 2회 유찰 시 | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 49,465,280원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제중앙초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “아파트”로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층1501호입니다.
- 설비. 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 887,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능해 공부·외부관찰·인근 유사물건 상태를 종합해 감정됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 신건 예상 인수액 18,002,000원을 낙찰가와 분리해 놓고 보면 가격 판단을 잘못하기 쉽습니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 35,481,600원·49,465,280원으로 늘어나는 구조입니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 이승엽이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 표시돼 있어 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유 및 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 최종 인수잔액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “89,000,000원에 사는 물건이 아니다”
표면상 최저가는 89,000,000원이고 최근 12개월 평균 95,250,000원의 93.4%입니다. 숫자 하나만 보면 시세 아래처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 보증금 105,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 예상 미배당액 18,002,000원을 매수인이 인수합니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 게다가 최신 거래는 88,000,000원이고 최근 가격 추세는 -1.9%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총 부담과 임차인·채권자 동일인 관계를 원본으로 확인하는 데 있습니다.
