🏠 103,000,000원 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상 📅 2026.10.12
창원지방법원 2026타경10107. 통영시 용남면 장평리 ‘장평명작빌라’ 2층 202호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조병욱이며 2017.06.18 매매를 원인으로 거래가액 132,000,000원에 취득했습니다. 같은 날인 2017.07.12 부산화명새마을금고가 채권최고액 113,100,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리는 2026.09.01 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
현재 경매에서는 2025.03.19 경남신용보증재단의 가압류 46,687,510원과 2026.01.28 임의경매개시결정이 확인됩니다. 다만 이 사건의 실질적인 권리분석 포인트는 등기 자체보다 조승우의 점유·임대차 관계입니다. 전입일은 2022.08.24로 확인되지만 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10107 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 장평리 114-5 장평명작빌라 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 용남면 견유1길 135-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 조병욱 · 2017.06.18 매매 · 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산화명새마을금고 / 80,358,389원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 준공 / 세대수 | 2002.11.12 / 9세대 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당과 2022년 전입의 선후관계
2017.07.12 설정된 부산화명새마을금고 근저당권은 채권최고액 113,100,000원이고, 2026.09.01 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 조승우의 전입일 2022.08.24는 이 근저당권 설정일보다 뒤입니다. 따라서 날짜 선후만 보면 조승우가 2017년 근저당권보다 선순위인 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 만큼, 임대차의 실제 내용과 배당요구 여부를 확인한 뒤 승계 가능성을 최종 판단해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조승우 | 2022.08.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 검증 — 신건 103,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 103,000,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 특히 2009.10.20의 거래가액 80,000,000원, 2011.11.21의 109,000,000원, 2017.06.18의 132,000,000원은 모두 과거 소유권 이전 당시 가격이므로 2026년 현재의 시세와 직접 비교하는 자료로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 46,687,510원 | 46,687,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,070,490원 |
103,000,000원 매각을 전제로 한 계산에서는 집행비용 2,242,000원, 경남신용보증재단 46,687,510원, 소유자 잔여 54,070,490원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 조승우의 임대차 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영시 용남면 장평리 ‘견유마을’ 내에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 202호이며, 승강기·난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지로 지면은 대체로 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 318,600원/㎡입니다.
- 규모. 2002.11.12 준공, 총 9세대입니다. 최근 매매 실적이 확인되지 않아 환금성은 실제 중개시장 호가와 거래 여부를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으며, 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조승우 임대차 확인. 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유부분, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 실질취득금액을 좌우합니다.
- 2017년 근저당권 원문 확인. 부산화명새마을금고의 근저당권이 2026.09.01 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 경위를 확인하고 현재 채권자를 대조하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 80,358,389원과 예상배당표의 실제 순위·채권신고 내용을 법원 기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 동일·유사 면적의 실거래와 최신 거래가를 별도로 확인하기 전에는 신건 103,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했으므로 누수·수리상태·시설물 상태를 현장과 관리 관계자를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액 등 매수 후 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 추가 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권신고 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘점유관계 확정’이 먼저다
이 물건은 현재 103,000,000원 신건이고, 과거 소유권 거래는 2009년 80,000,000원, 2011년 109,000,000원, 2017년 132,000,000원으로 확인됩니다. 하지만 이 과거 가격들만으로 2026년 현재의 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 권리에서는 2017.07.12 근저당권과 2022.08.24 전입의 선후관계가 보이지만, 조승우의 보증금·확정일자·점유범위가 미상이라는 점이 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 조승우의 임대차 실체와 승계 가능성을 확정하고, 그 다음 최근 실거래를 대조해 103,000,000원의 가격을 판단해야 합니다. 두 가지가 확인되기 전에는 실질취득금액도, 가격 메리트도 확정하기 어렵습니다.
