창원지방법원 2026타경10123. 거제시 일운면 옥림리 거제리우 106동 1층 103호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 김동희이며, 2015.07.22. 소유권이 이전됐습니다. 최초 신한은행 근저당권은 2022.07.22. 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022.10.21. 주식회사조흥저축은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 2026.02.04. 조흥저축은행의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 배당 모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문 부재였고 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인되지 않은 점유자를 곧바로 “임차인 없음”으로 단정해서는 안 됩니다. 권리관계와 별개로 실제 점유·전입 관계를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 옥림리 227 거제리우 106동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김동희 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 152,741,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2015.07.22. 설정된 신한은행 근저당권 236,400,000원은 2022.07.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.21. 주식회사조흥저축은행 근저당권 600,000,000원이며, 2026.02.04. 기입된 임의경매개시결정은 이 기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 모형에서 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 141,666,666원, 신건은 120.0%
거제리우 실거래 비교 면적은 84.7837㎡이고, 면적 매칭된 거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 153,141,666원이지만 가격 판단에서는 더 최근의 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 141,666,666원이며 현재 최저가 170,000,000원은 이 평균의 120.0%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -9.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.78㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 84.78㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 84.88㎡ | 3 | 172,000,000원 |
| 2025.01 | 84.78㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2024.11 | 84.88㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2024.10 | 84.78㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 84.78㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 84.78㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2024.02 | 84.88㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2024.01 | 84.78㎡ | 3 | 130,700,000원 |
| 2023.09 | 84.78㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 141,666,666원 |
최신 거래는 2026.06의 180,000,000원으로 현재 신건 최저가보다 높지만, 최근 12개월 안에는 100,000,000원과 145,000,000원 거래도 함께 존재합니다. 따라서 최신 한 건만으로 신건 가격을 싸다고 판단하기보다 최근 12개월 평균과 -9.7%의 하락 추세를 함께 봐야 합니다. 전체 평균 대비로도 현재 최저가는 111.0%이며, 최근 12개월 평균 대비로는 120.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사조흥저축은행 | 600,000,000원 | 166,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 모형에서는 조흥저축은행 근저당에 166,820,000원이 배정되고, 미배당액은 433,180,000원입니다. 신청채권액 152,741,301원은 현재 회차 모형에서 충족으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 433,180,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 466,704,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 493,523,200원 |
현재 신건 170,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 제시된 136,000,000원은 최근 12개월 평균 141,666,666원보다 낮은 구간으로 내려갑니다. 2회 유찰 시 매각가는 108,800,000원입니다. 어느 시나리오에서도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 해수면 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐으며, 북서측으로 단지 진입로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가 301,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이며, 소로1류에 접하고 중로2류에 저촉됩니다.
- 거래량. 거제리우는 144세대이며, 실거래 비교자료는 12건, 최근 12개월 거래는 3건입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 153,141,666원보다 최근 12개월 평균 141,666,666원과 추세 -9.7%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%입니다. 신건 자체를 할인 매수 구간으로 보기 어렵습니다.
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문 부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2022.10.21. 조흥저축은행 근저당권이 기준이며, 경매개시결정은 후순위 소멸 대상입니다.
- 배당 모형 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기상 인수 0원과 신건 가격 메리트는 별개
이 물건은 등기 권리만 보면 2022.10.21. 조흥저축은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현장조사에서 임대관계가 미상으로 남아 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
가격 쪽에서는 더 보수적으로 볼 이유가 분명합니다. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 141,666,666원의 120.0%이고 최근 거래 추세 역시 -9.7%입니다. 최신 거래 180,000,000원이 존재하더라도 최근 평균과 하락 추세를 함께 보면 신건 단계에서 최근 시세 대비 할인 매수라고 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리 승계보다 점유 확인과 응찰 가격입니다.
