서울동부지방법원 2023타경2910. 서울 송파구 문정동 삼성아트빌라 2동 302호에 대한 임의경매입니다. 소유자 이필규가 2016년 340,000,000원에 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이후 권명순의 근저당권이 추가됐습니다. 경매를 신청한 채권자는 후순위 근저당권자인 권명순이며, 청구금액은 186,750,000원입니다.
말소기준권리는 2016년 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 권명순의 근저당, 경기신용보증재단과 김종권의 가압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리만 보면 매수인에게 넘어오는 담보권은 없습니다. 다만 등기상 권리분석과 실제 점유·명도 문제는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경2910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정로5길 13-8, 2동 3층 302호 |
| 등기상 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 14-2 제2동 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 연와조 경사슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 건물의 3층 302호 |
| 소유자 | 이필규 (2016.07.18 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 | 489,000,000원 |
| 최저매각가 | 391,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권명순 / 186,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
현재 유효한 담보권 중 가장 앞서는 것은 2016.07.18 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 이 권리가 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권명순 근저당권(195,000,000원)과 가압류도 후순위로서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 등기상 인수와 별도로 확인
확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 명단이 확인되지 않았다는 사정만으로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 확정해서는 안 됩니다.
| 확인 항목 | 현재 확인 내용 | 입찰 전 검토 |
|---|---|---|
| 임차인 등재 | 확인된 임차인 없음 | 매각물건명세서 및 현황조사 원본 대조 |
| 임대관계 | 미상 | 실제 임대차계약 및 점유자 확인 |
| 대항력 / 우선변제 | 판정할 임차인 정보 미확인 | 전입세대·점유·확정일자 확인 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 미확인 점유자의 인수 가능성 별도 검토 |
특히 실제 점유자가 확인될 경우, 점유 개시 시점과 전입신고, 임대차계약 내용을 말소기준권리 설정일인 2016.07.18과 비교해야 합니다. 점유관계가 밝혀지지 않은 상태에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 별개
감정가는 489,000,000원이며, 현재 최저매각가는 391,200,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다.
삼성아트빌라(1,2동)는 총 18세대이고, 준공일은 1990.04.24입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타납니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 전체 세대수가 적은 연립주택은 개별 호수의 층, 향, 내부 상태와 대지권 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있으므로, 단순한 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,276,800원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 권명순 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,915,843원 | 7,915,843원 |
| 4. 가압류 · 김종권 | 27,200,000원 | 2,007,357원 |
| 채권자 합계 | 410,115,843원 | 384,923,200원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 25,192,643원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 다를 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 권명순의 경매 청구금액은 186,750,000원으로, 위 예상배당액 195,000,000원은 채권최고액 기준의 계산값입니다.
현재 최저가에서 예상 집행비용은 6,276,800원입니다. 신한은행과 권명순 근저당에 각각 180,000,000원과 195,000,000원이 배당되고, 경기신용보증재단의 가압류 채권에도 7,915,843원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 김종권의 가압류에는 2,007,357원만 배당돼 미배당금이 발생합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 391,200,000원 | 25,192,643원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 312,960,000원 | 102,337,283원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 250,368,000원 | 164,052,995원 | 0원 |
현재 회차에서는 경매 신청채권자인 권명순에게 채권최고액 기준 195,000,000원이 예상 배당됩니다. 반면 추가 유찰 시에는 권명순의 예상 배당액이 각각 127,778,560원, 66,062,848원으로 줄어들어 청구금액 186,750,000원에도 미치지 못하는 시나리오가 됩니다.
이러한 미배당 확대는 채권자의 회수 문제입니다. 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 전제에서는 미배당액을 낙찰자가 추가로 지급하는 구조가 아닙니다. 다만 실제 배당과 매수인 부담 여부는 최종 권리관계 및 점유관계 확인을 전제로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 서울문정초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 및 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측과 남동측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 연와조 경사슬래브지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 섀시 창호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 6,473,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 해당 거래에 적용되는 요건도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 삼성아트빌라(1,2동)로, 준공일은 1990.04.24입니다. 대단지 아파트와는 거래 특성이 다르므로 개별 호수의 내부 상태 및 인근 유사 연립주택의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 2024.08.16 집행정지통지서 발송 및 2024.08.21 도달 이력에 대한 후속 결정을 확인하고, 2026.10.12 매각기일의 실제 진행 여부를 재확인하세요.
- 실제 점유자. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유상태를 확인하고 임차인이 발견되면 말소기준권리보다 앞서는 대항력 여부를 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 연립주택의 최근 거래와 개별 상태를 비교해 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
- 등기상 권리. 2016.07.18 신한은행 근저당을 말소기준으로, 권명순 근저당과 경기신용보증재단·김종권 가압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 물건 용도. 사건상 근린주택 표시와 감정평가상 연립주택 이용상태를 건축물대장 및 매각 대상과 대조하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 각종 공과금, 실제 인도·명도에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
- 배당 추정. 근저당 채권최고액과 실제 확정 채권액은 다를 수 있습니다. 배당요구 및 조세채권 관련 사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정할 수 없다
이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 권명순 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 391,200,000원 기준 채권 미배당은 25,192,643원으로 추정되지만, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 확인해야 할 문제는 따로 있습니다. 집행정지통지서 발송 이력, 미상으로 기재된 임대관계, 그리고 확인되지 않은 최근 실거래 시세입니다. 특히 감정가의 80%라는 할인율만으로 가격상 이익이 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.
따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리 소멸 구조를 확인한 상태에서, 실제 점유와 매각절차 및 시세 검증을 추가해야 하는 물건으로 정리할 수 있습니다. 현재 예정된 매각기일에 정상 진행되는지 확인한 뒤, 실제 매수인 부담과 적정 응찰가를 별도로 검토하는 것이 중요합니다.
