131,840,000원
서울남부지방법원 2025타경11617. 서울 강서구 화곡동 르미엘 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 206,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,840,000원입니다. 이 사건은 단순히 최저가만 보면 안 됩니다. 권세희의 임차보증금이 244,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 전입일 2022.06.22, 확정일자 2022.06.07로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되기 때문입니다.
현재 회차 배당표에서는 매각대금 131,840,000원 중 집행비용 2,645,760원을 제외한 129,194,240원이 권세희 보증금에 배당되고, 114,805,760원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수 구조라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가므로 최저가가 내려가도 단순히 싸졌다고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 권세희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 그 조건이 실제 이행되는 전제에서 권세희 보증금의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층건 중 제7층 제701호 |
| 사용승인일 | 2022.03.30 |
| 소유자 | 김상훈 (2022.06.05 매매 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 131,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.19 국의 압류입니다. 2023.08.24 황희지 가압류, 2025.08.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.26 강서구 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022.04.18 부천중앙새마을금고 근저당권은 2022.06.07 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권세희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.22 | 2022.06.07 | 244,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
| 이승한 | 미상 | 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
권세희는 전입신고가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력 있음·우선변제 가능으로 정리됩니다. 배당요구일은 2024.07.04이고, 같은 날 244,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 주택도시보증공사는 이 보증금의 승계인이므로 별개의 임차인이나 별도의 244,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
이승한은 2025.03.07 전입으로 말소기준 2023.04.19보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유관계와 임대차 내용을 입찰 전에 보완 확인해야 합니다. HUG의 포기조건은 권세희 보증금에 관한 것이므로 이승한의 별도 점유관계까지 해소하는 조건으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,760원 |
| 1. 임차인 권세희 보증금 | 244,000,000원 | 129,194,240원 |
| 2. 가압류 · 황희지 | 286,324,003원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 권세희 보증금의 부족분은 114,805,760원입니다. 주택도시보증공사는 권세희의 주택임차권승계인이므로 임차보증금 244,000,000원을 다시 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용·배당순위는 제시된 예상배당 기준이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 포기조건이 없었다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 131,840,000원 | 114,805,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 105,472,000원 | 140,804,608원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 84,377,600원 | 161,541,197원 | 0원* |
포기조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 매수인 부담으로 남아 유찰의 가격효과가 크게 희석되는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 114,805,760원, 3회 유찰 시 140,804,608원, 4회 유찰 시 161,541,197원으로 커집니다. 이 사건에서는 그 잔액을 주택도시보증공사가 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 있기 때문에 권세희 부분만 실질 인수 0원*으로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 르미엘까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물로 사용승인일은 2022.03.30입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내부는 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 화곡로, 서측으로 화곡로53길이 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 권세희 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 권세희의 주택임차권승계인이라는 관계를 확인하고, 동일 보증금 244,000,000원을 별도 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 이승한 점유 확인. 전입 2025.03.07로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·사용관계가 미상입니다. 현장 점유와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.23 민간임대주택등기가 말소기준 2023.04.19보다 앞서므로 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 등기부·매각조건과 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 시세 검증. 2회 유찰로 최저가가 131,840,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구·임차권승계 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 포기조건이 결론을 바꾼다”
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 감정가 64%가 아닙니다. 권세희 보증금 244,000,000원이 최저매각가보다 크고 대항력도 있어, 원칙적으로는 미배당액이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 기준 그 금액은 114,805,760원입니다.
다만 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 권세희 부분의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 따라서 조건이 그대로 이행된다면 현재 회차의 실질취득 기준은 131,840,000원입니다.
그렇다고 완전히 단순한 사건은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자 이승한이 있고, 2022.06.23 민간임대주택등기도 말소기준보다 앞서 있습니다. 외부 실거래 가격과의 비교도 이번 자료만으로는 단정하지 않습니다. 결론은 “주된 보증금 인수위험은 조건부 해소, 나머지 권리·점유와 가격은 확인 후 판단”입니다.
* 권세희 보증금은 현재 회차 예상배당 기준 114,805,760원의 미배당액이 발생하지만, 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되는 경우 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 권세희 관련 보증금에만 적용되며 이승한의 별도 점유관계에는 적용하지 않았습니다.
