서울동부지방법원 2024타경1402. 송파구 거여동 포레나송파 1714동 15층 1502호 아파트입니다. 등기상 공유자는 염성빈·최미혜로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.11.01. 국민은행 근저당권 495,000,000원이며, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 조사된 임차인도 없습니다.
가격 측면에서는 현재 신건 최저가가 1,330,000,000원입니다. 포레나송파의 최근 12개월 비교 실거래는 2026년 9월 1건, 1,880,000,000원으로 집계되어 있어 현재 최저가는 그 금액의 70.7%입니다. 다만 비교 표본이 한 건이고 해당 거래 전용면적이 80.41㎡인 만큼, 단순한 숫자 차이를 대상 호수의 확정 시세로 받아들이는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경1402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례송파로 123, 1714동 15층1502호 (거여동,포레나송파) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 16층 건물 내 15층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 염성빈 2분의 1 · 최미혜 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2403유동화전문 유한회사 / 455,088,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 제공된 조사내역에는 임차인이 등재되어 있지 않으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인이 승계할 임차보증금이나 명시된 인수권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 13.3억, 최근 실거래 18.8억
포레나송파는 1,282세대, 2021.08.06. 준공 단지입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 표본은 1건이며 2026년 9월, 전용 80.41㎡, 10층이 1,880,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 80.41㎡ | 10 | 1,880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 1,880,000,000원 |
현재 최저가 1,330,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 1,880,000,000원의 70.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 자료상 실질취득액도 1,330,000,000원으로 같습니다. 다만 실거래 표본이 1건에 불과하고 비교 거래 면적이 80.41㎡이므로, 70.7%라는 비율 자체를 동일 조건의 확정 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 7,362,253원 | 7,362,253원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 29,342,338원 | 29,342,338원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 10,022,893원 | 10,022,893원 |
| 7. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 29,826,338원 | 29,826,338원 |
| 8. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,202,451원 | 13,202,451원 |
| 9. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 20,435,738원 | 9,543,727원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,325,192,011원 중 예상 배당액은 1,314,300,000원이며, 미배당액은 10,892,011원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례솔중학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 단지는 북서측 위례북로, 남서측 위례송파로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 15층이며 급배수·위생·개별난방·전기·엘리베이터·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 표시되어 있어 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 토지. 공시지가 7,352,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 서류 대조. 말소기준권리는 2021.11.01. 국민은행 근저당권입니다. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 추가 권리 발생 여부를 확인하세요.
- 금지사항등기 재확인. 주택법상 이전 제한과 공공주택 특별법상 거주의무 관련 부기등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 최신 원문 대조가 필요합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 정확한 내부 확인이 불가능했고, 외부관찰·탐문 및 표준적 설비에 따라 작성된 부분이 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래는 1건뿐이며 거래 전용면적은 80.41㎡입니다. 18.8억을 곧바로 대상 호수의 확정 시세로 보지 마세요.
- 회차별 자금계획. 현재 1,330,000,000원, 1회 유찰 시 1,064,000,000원, 2회 유찰 시 851,200,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 배당 외 비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당요구·체납 내역을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 ‘표본의 질’까지 봐야 한다
현재 자료만 보면 이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인 조사 내역이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 1,330,000,000원입니다.
가격 숫자만 놓고 보면 최근 실거래 1,880,000,000원의 70.7%라는 차이가 있습니다. 하지만 그 실거래는 최근 12개월 기준 단 1건이고 거래 면적이 80.41㎡입니다. 여기에 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 실거래 비교의 적정성과 실제 내부상태 확인입니다. 또한 2021년 금지사항등기의 현재 효력과 최신 등기 상태를 원문으로 재확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.