서울남부지방법원 2025타경11625. 화곡동 르미엘 제5층 제501호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김상훈으로 2022.06.04 매매계약, 2022.06.27 소유권이전을 했고 거래가액은 243,000,000원입니다. 경매의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023.02.09 서울보증보험 주식회사 가압류입니다. 앞선 부천중앙새마을금고 근저당권은 2022.05.30 이미 말소되어, 현재 권리관계상 2023.02.09 가압류가 말소기준으로 제시돼 있습니다.
문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 허성수는 2022.06.04 임대차계약을 체결하고 2022.06.07 확정일자, 2022.06.27 전입·점유를 갖췄습니다. 따라서 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인이고, 보증금은 243,000,000원입니다. 단순 권리계산만 하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제501호 · 지하1층, 지상19층 건물 |
| 사용승인일 | 2022.03.30 |
| 소유자 | 김상훈 (2022.06.04 매매 · 2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 144,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 조건부로 인수 해소
등기부상 부천중앙새마을금고의 채권최고액 5,390,000,000원 근저당은 2022.05.30 이미 말소됐습니다. 이후 현재 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2023.02.09 서울보증보험 주식회사 가압류 114,775,400원이며, 그 뒤의 국 압류, 황희지 가압류 286,324,003원, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 강서구 압류 및 2024.07.04 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 룰상 101,816,000원 인수, 실질은 0원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허성수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 243,000,000원 | 2022.06.27 | 2022.06.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 인수 0 |
현재 최저매각가 144,000,000원에서 집행비용 2,816,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 141,184,000원입니다. 보증금 243,000,000원과의 차액은 101,816,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 미배당액이 매수인에게 승계되어 실질취득비용이 올라갑니다.
즉 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 144,000,000원입니다. 보증금 243,000,000원을 낙찰가에 다시 더해 이중 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 명세서에 함께 기재되어 있으며, 동일 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 허성수 보증금 | 243,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 114,775,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 황희지 | 286,324,003원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 부족분은 101,816,000원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 101,816,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 115,200,000원 | 130,212,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 92,160,000원 | 152,898,880원 | 0원 |
보통의 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건 역시 원래 계산은 그렇습니다. 그러나 현재 명세서 조건대로 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 룰상 미배당액과 매수인 실질 인수액을 구분해야 합니다. 가격 판단은 실질취득액 144,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상19층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근에 위치하며 공동주택, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 남동측으로 화곡로, 북서측으로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이며 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
- 건물 확인. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 내부구조 조사가 불가해 집합건축물대장의 건축물 현황도와 외부관찰을 기준으로 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기 조건 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임차권 말소 확인. 허성수의 주택임차권은 2024.07.04 등기돼 있습니다. 매각 조건과 실제 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.27 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 등록상태와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 변수. 국 및 강서구 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 배당 순위는 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 144,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조는 현장 실지조사가 이뤄지지 않았으므로 입찰 전 실제 상태와 건축물 현황도를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 문장
표면만 보면 보증금 243,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 144,000,000원이어서 큰 인수 위험부터 떠올리게 됩니다. 실제 일반 계산에서도 현재 회차의 미배당 보증금은 101,816,000원입니다. 하지만 이 사건의 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되는 한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득액은 144,000,000원입니다. 다만 최근 실거래가가 없어 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
