창원지방법원 2026타경10220. 거제시 수월동 미광하이츠빌 14층 101-1401호 아파트입니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 권리는 2018년 9월 18일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원이며, 해당 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행이 임의경매를 신청했고, 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 근저당권 이전은 기존 담보권의 승계이지 별도의 선순위 담보권이 새로 생긴 것은 아닙니다.
과거에 설정됐던 국민은행·장목농업협동조합 근저당과 이정일의 전세권, 박평남의 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 인수권리보다 최근 거래가격을 크게 웃도는 최저매각가가 더 중요한 판단 요소입니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자와 임대관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 987-1 미광하이츠빌 14층 101-1401호 도로명: 경상남도 거제시 해명로6길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 14층 |
| 비교 실거래 면적 | 전용 59.58㎡대 · 비교 대상 면적 59.577㎡ |
| 소유자 | 김정수 (2003.12.08 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 66,524,781원 |
| 말소기준 | 2018.09.18 · 을구 7번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 93,600,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.13 · 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기존 담보권의 이전과 말소기준
권리분석의 기준은 을구 7번 농협은행 근저당권(2018.09.18)입니다. 채권최고액은 93,600,000원이고, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2026년 7월 13일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 이루어졌으며, 기존 근저당권의 말소기준 지위는 그대로 유지됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
미광하이츠빌은 132세대이며, 사용승인일은 2003.11.26입니다. 비교 실거래는 전용 59.58㎡ 및 55.88㎡를 포함한 거래 내역입니다. 전체 12건의 평균은 62,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 현재의 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.58㎡ | 10층 | 49,000,000원 |
| 2025.09 | 55.88㎡ | 9층 | 63,000,000원 |
| 2025.04 | 55.88㎡ | 5층 | 38,500,000원 |
| 2025.03 | 59.58㎡ | 3층 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 59.58㎡ | 11층 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 55.88㎡ | 8층 | 49,500,000원 |
| 2023.11 | 59.58㎡ | 3층 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 55.88㎡ | 10층 | 75,000,000원 |
| 2022.02 | 55.88㎡ | 11층 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 59.58㎡ | 5층 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 59.58㎡ | 11층 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 55.88㎡ | 2층 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 2건 | 56,000,000원 |
| 전체 평균(참고) | 혼합 | 12건 | 62,500,000원 |
최근 12개월 거래는 2025년 9월 6,300만원과 2026년 4월 4,900만원이며, 평균은 5,600만원입니다. 특히 최신 거래는 대상 물건과 비교 면적이 일치하는 전용 59.58㎡의 거래입니다. 대상 호수는 14층이고 최신 거래는 10층이므로 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이는 확인해야 하지만, 신건 최저가 7,100만원을 정당화할 만큼의 차이가 있는지는 별도의 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 농협은행 설정 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기 |
93,600,000원 | 69,322,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 24,278,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,678,000원을 공제한 예상 배당재원은 69,322,000원입니다. 미배당 24,278,000원은 근저당 채권최고액 기준의 추정 부족분이며 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 피담보채무·채권양도에 따른 배당권자·당해세·최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
신청 당시 농협은행의 청구액은 66,524,781원입니다. 신건 배당 시나리오에서는 근저당권에 69,322,000원이 배당돼 신청청구액 기준 충족으로 표시됩니다. 다만 이후 근저당권 이전 등기가 있으므로 실제 배당권자와 확정 채권액은 최신 서류에서 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당·매수인 부담 비교
| 구분 | 예상 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 71,000,000원 | 69,322,000원 | 24,278,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 56,800,000원 | 55,377,600원 | 38,222,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 45,440,000원 | 44,222,080원 | 49,377,920원 | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 유찰할수록 증가하지만, 확인된 말소 대상 근저당권의 부족분이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임대차나 점유 문제가 존재하지 않는다고 확정할 수 없으므로 입찰 전 확인이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 거제시 수월동 소재 미광하이츠빌로, 주변에 단독주택·학교·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐으며, 서측으로 단지 진입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 자연녹지지역이며, 지목은 대입니다. 공시지가는 382,600원/㎡입니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 일반적인 상태를 기준으로 감정이 이루어졌습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 132세대 규모이며, 전체 실거래 표본의 가격 범위는 3,850만원~8,000만원입니다. 최근 거래 추세는 -12.2%로, 과거 고가 거래에 의존한 매도가격 산정은 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 전체 평균 6,250만원보다 최근 12개월 평균 5,600만원과 최신 거래 4,900만원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -12.2%를 고려하고, 입찰 직전 추가 거래 및 매물 호가를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 등을 통해 실제 점유자와 대항력 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.13 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기가 이루어졌으므로 최신 등기부와 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 회차별 가격 점검. 1회 유찰 예상 최저가 5,680만원도 최근 평균 5,600만원을 웃돕니다. 최저가 인하만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재 상태에서 감정됐으므로 누수·설비·수리 필요성 등 실제 현황을 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 별도 부담이 발생할 수 있는 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 신건 가격은 최근 시세 이상
거제 미광하이츠빌 1401호는 확인된 등기상 인수액이 0원이고, 과거 설정됐던 근저당권과 전세권도 이미 말소돼 있습니다. 남아 있는 말소기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 담보권의 승계로서 매각 시 소멸하는 권리라는 점은 달라지지 않습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 7,100만원은 최근 12개월 평균 5,600만원의 126.8%이며, 동일 면적대 최신 거래인 4,900만원보다도 2,200만원 높습니다. 최근 거래 추세까지 -12.2%로 하락하고 있어, 신건 가격에 대한 메리트는 확인되지 않습니다. 1회 유찰 예상가 5,680만원 역시 최근 평균을 웃돕니다.
결론은 등기상 인수 부담은 낮지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 폐문부재로 확인하지 못한 실제 점유·임대관계를 먼저 검증하고, 최신 실거래와 내부 상태를 기준으로 입찰가격을 다시 산정하는 것이 중요합니다.
