서울동부지방법원 2024타경60234. 서울 광진구 중곡동의 다세대주택 연리지7, 4층 404호입니다. 감정가 202,300,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 등기상 소유자는 김희주이며, 양성민이 청구금액 221,207,670원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 물건의 핵심은 근저당이나 가압류의 규모보다 말소기준권리에 앞선 임차인의 대항력에 있습니다.

양성민은 2021.12.27. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.23.입니다. 반면 말소기준인 남기출의 근저당권은 2022.12.08. 설정되었습니다. 임차권등기 자체는 그 뒤인 2024.01.02. 접수되었지만, 임차인의 대항력과 우선변제권은 앞선 전입·점유 및 확정일자를 기준으로 검토해야 합니다. 따라서 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 배당에서 변제되지 못한 임차보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인

남기출 근저당권은 채권최고액 240,000,000원이며, 연리지7의 403호·405호·502호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 405호에 대해서는 2025.12.19. 근저당권말소에 따른 공동담보 일부소멸이 부기되어 있습니다. 채권최고액을 이 물건만의 실제 확정채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

말소기준 이후 설정된 서울보증보험주식회사와 주택도시보증공사의 가압류, 양성민의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 서울보증보험주식회사의 가압류는 최초 청구금액 845,937,976원에서 2025.05.13. 일부해제에 따라 789,697,836원으로 변경된 동일 권리이므로, 두 금액을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인 1명

양성민의 권리관계. 2021.11.24. 임대차계약, 2021.12.23. 확정일자, 2021.12.27. 전입 및 점유개시, 2024.01.02. 임차권등기 순서입니다. 말소기준권리보다 대항요건과 확정일자를 먼저 갖췄으며 배당요구도 확인됩니다. 명세서상 잔액 인수 조건이 있으므로 배당 부족분이 매수인의 부담으로 남습니다.

추가 점유 확인. 별도로 인적사항이 불명확한 주거 점유 기재가 있습니다. 이를 확인된 독립 임차인으로 단정하거나 보증금을 임의로 합산하지 않습니다. 반대로 실체가 확인되지 않았다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 전입세대열람, 현황조사 원본 및 매각물건명세서의 기재를 대조하여 별도 점유자의 존재와 대항력 여부를 확인해야 합니다.

③ 실질취득 — 유찰되어도 약 2.1억이 기준

신건 최저매각가 202,300,000원은 임차보증금 210,000,000원보다 낮습니다. 이때 낙찰대금이 줄어들면 임차인에게 돌아가는 배당도 감소하고, 매수인이 인수할 보증금 잔액은 그만큼 증가합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 낙찰가 단독이 아니라 낙찰가와 인수액의 합계인 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

실질취득 = 예상 낙찰가 + 매수인 인수 예상액. 집행비용 추정에 따른 배당 차이가 반영되어 보증금 210,000,000원보다 소폭 높습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 제외한 금액입니다.

최근 실거래 비교가격은 확인되지 않으므로 실질취득액이 현재 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가나 회차별 최저가만으로 가격 메리트를 부여하지 않으며, 매수인이 실제로 부담할 총액을 기준으로 동일 지역·유사 다세대주택 실거래를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,300,000원 가정)

서울보증보험주식회사의 채권액은 일부해제 이후 변경금액을 표시했습니다. 신청채권자 양성민은 임차인과 동일하게 기재되어 있으므로 임차보증금을 중복 배당하지 않습니다. 남기출의 240,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변동 요인은 미반영된 추정입니다.

현재 회차에서는 매각대금 202,300,000원에서 집행비용 3,632,200원을 제외한 198,667,800원이 임차인에게 배당되는 구조입니다. 보증금 210,000,000원 가운데 남는 11,332,200원은 매각물건명세서에 명시된 인수 조건에 따라 매수인의 부담으로 계산됩니다. 근저당권과 후순위 가압류에는 배당할 금액이 남지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울용마초등학교 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔 등 공동주택과 주상용건물 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 아차산역, 지하철 5·7호선 군자역이 소재합니다. 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 치장벽돌·판넬 외벽 및 샷시 창호를 갖추고 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로, 남측으로 폭 약 3m의 막다른 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 중곡동 117-12 및 117-32의 2필지 일단 부정형 토지로, 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가 4,328,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 설비 작동상태와 내부 인테리어 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 실제 거래사례에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다. 이 물건은 특히 보증금 인수 후 실질취득액을 기준으로 매도 가능 가격을 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확인. 양성민의 보증금 210,000,000원과 실제 배당액을 확인하고, 미배당 잔액을 최종 응찰자금에 반드시 포함하세요.
• 실질취득 기준 판단. 신건 예상 213,632,200원, 1회 유찰 예상 213,065,760원, 2회 유찰 예상 212,612,608원입니다. 최저가만 비교하여 가격 메리트가 발생했다고 판단하지 마세요.
• 추가 점유 확인. 인적사항 불명확한 추가 점유 기재가 독립된 임차인인지, 실제 점유·전입 사실이 있는지 확인하세요. 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 임차권 실질 확인. 양성민이 임차권자이면서 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 임차권등기명령 및 집행권원 등의 원본을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 남기출 근저당권의 공동담보 범위와 405호 일부소멸 이후의 등기상태를 확인하세요. 공동담보 채권최고액을 해당 호실의 실제 채무액으로 단정하지 마세요.
• 현장 확인. 폐문부재로 미확인된 내부 상태, 실제 점유자, 설비 작동 여부와 명도 가능성을 점검하세요.
• 미납 관리비. 공동주택 공용부분 관리비의 체납 여부 및 부담 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 실질취득액을 기준으로 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 거래 추세를 확인한 후 입찰가를 산정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 물건은 감정가 202,300,000원에 출발하는 신건이지만, 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 말소기준 이후 근저당권과 가압류가 소멸하더라도 임차보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 213,632,200원이고, 유찰 후에도 약 2.1억원 수준에서 총 부담이 유지됩니다.

권리분석상 가장 중요한 확인사항은 양성민의 임차보증금과 실제 배당액, 그리고 별도로 기재된 불명확한 점유 정보의 실체입니다. 임차인과 신청채권자가 동일하게 기재된 사정도 원본 증빙을 대조해야 합니다. 실거래 비교가격까지 확인되지 않은 만큼 낮아지는 최저가를 가격상 이익으로 해석할 수 없습니다. 이 물건의 판단 기준은 낙찰가가 아닌 보증금 인수액을 합산한 실질취득액과 미확인 점유 위험입니다.