창원지방법원 2026타경10230. 통영시 도남동 통영성원아파트 5동 11층 1106호, 전용 49.89㎡ 아파트입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.08.07 접수된 한국투자저축은행 가압류 6,004,042원입니다. 이후 엔에이치농협캐피탈주식회사와 주식회사에스비아이저축은행의 가압류, 2026.03.09 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 먼저인 2022.01.07 전입·점유를 갖춘 보증금 60,000,000원의 임차권이 존재합니다. 확정일자는 2021.12.23이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙대로라면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우 그 잔액이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건에서는 임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026.07.15 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10230 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 484-4 통영성원아파트 5동 11층 1106호 |
| 도로명 | 경상남도 통영시 데메4길 68 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.89㎡ · 12층 건물 중 11층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 사용승인일 | 1996.03.28 |
| 소유자 | 김미경 |
| 감정가 / 최저가 | 82,300,000원 / 82,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 63,064,109원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 60,000,000원 | 2022.01.07 / 2021.12.23 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 서울보증보험 승계·포기확약 |
보증기관·승계 관련 신고 1건이며, 별도 개인 임차인을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 별도 집계할 개인 임차인은 0명입니다. 임차보증금 60,000,000원을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 82,300,000원은 최근 시세 위
동일면적 49.89㎡의 제공된 실거래 12건 평균은 67,291,666원이고, 이 중 최근 12개월 8건 평균은 66,312,500원입니다. 최신 거래는 2026.08의 63,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하는데, 현재 최저가 82,300,000원은 최근 12개월 평균의 124.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 10 | 61,500,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 49.89㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2026.01 | 49.89㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 49.89㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2025.09 | 49.89㎡ | 11 | 76,000,000원 |
| 2025.09 | 49.89㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 49.89㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2025.06 | 49.89㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 49.89㎡ | 9 | 62,000,000원 |
| 2024.12 | 49.89㎡ | 12 | 73,000,000원 |
제공된 12건의 거래 범위는 50,000,000원~88,000,000원입니다. 현재 최저가는 전체 12건 평균 대비도 122.3%, 최근 12개월 평균 대비 124.1%입니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -4.2%로 하락 방향이므로, 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,400원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 6,004,042원 | 6,004,042원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 21,971,637원 | 14,414,558원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 34,317,805원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 63,064,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 82,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 65,840,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 52,672,000원 | 8,676,096원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서 나타나는 8,676,096원은 배당 부족액을 기준으로 한 원칙상 계산입니다. 그러나 2026.07.15 확약서가 해당 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있으므로, 이 사건에서는 해당 금액을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도남동 한려초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·학교가 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 11층 1106호이며 사용승인일은 1996.03.28입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 각층 소화전 및 가스보일러 난방시설이 있습니다.
- 단지. 통영성원(3동-5동) 242세대이며, 동일면적 49.89㎡ 실거래가 제공되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 아파트 부지로 이용 중이며 동측 약 12m, 남측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 416,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 2026.07.15 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본과 동일한지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사의 승계 관계를 별도 임차인 2명으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 현재 가격 점검. 신건 최저가 82,300,000원은 최근 12개월 평균의 124.1%입니다. 최신 거래 63,000,000원과 최근 추세 -4.2%도 함께 보아야 합니다.
- 점유·내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 미상이므로 실제 점유자와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 1,881,400원을 포함한 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 해소, 가격은 보수적으로”
이 물건의 가장 큰 권리 포인트는 보증금 60,000,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 전입일이 2022.01.07로 말소기준 2023.08.07보다 빠르기 때문에 원칙상 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 구조였습니다. 그러나 임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026.07.15 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 82,300,000원은 최근 12개월 평균 66,312,500원의 124.1%이고, 최신 거래는 63,000,000원이며 최근 거래 추세도 -4.2%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 주요 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차에서는 최근 시세보다 높은 가격이 핵심 부담으로 남는 구조입니다.
