서울동부지방법원 2024타경62759. 광진구 군자동 ‘뫼비우스’ 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔이며 전용면적은 37.4㎡입니다. 권리분석의 핵심은 2019.11.13. 신숙자 근저당권 75,000,000원이 말소기준권리인데, 임차인 박혜영은 그보다 앞선 2019.10.15. 전입·점유·확정일자를 갖고 있다는 점입니다. 따라서 단순히 2023.08.18. 임차권등기가 근저당보다 늦다는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수 없고, 이 사건 자료에서는 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다.
현재 최저매각가 338,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 박혜영의 보증금 285,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 압류가 모두 말소기준권리 뒤에 있더라도 국세·지방세 중 우선배당되는 금액이 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있습니다. 매각물건명세서는 을구 2번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 현재의 ‘인수 0원’은 세금 변수가 확정되기 전까지 조건부 수치로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 동일로 294, 5층503호 (군자동,뫼비우스) |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 전용 37.4㎡ · 9층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 송연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜영 / 285,181,900원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.13. 근저당권 · 신숙자 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 신탁과 과거 경매개시결정 일부는 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서는 2019.11.13. 신숙자 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 동대문구·광진구·국민건강보험공단·국·부천시·강서구 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 박혜영의 전입·점유·확정일자는 2019.10.15.로 말소기준보다 빠르며, 2023.08.18. 임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜영 | 건물 제5층 제503호 37.4㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.10.15 확정 2019.10.15 배당요구 2024.10.15 | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 보증금 285,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사안도 없습니다. 박혜영은 2019.10.15. 전입·점유·확정일자를 갖고, 2024.10.15. 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서 취지대로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 최근 지표는 3.20억, 신건은 3.38억
뫼비우스는 16세대, 사용승인일은 2019.06.03이며 비교대상 면적은 37.4㎡입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 333,633,333원보다 중요한 최근 지표를 먼저 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 320,000,000원이고, 최근 추세는 -6.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 36.21㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.04 | 37.4㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2022.03 | 36.21㎡ | 4 | 345,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.4㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 333,633,333원 |
현재 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균 320,000,000원의 105.6%입니다. 최신 거래 역시 320,000,000원이므로 신건 최저가가 최근 거래보다 높습니다. 전체 평균 333,633,333원과 비교해도 최저가는 101.3% 수준입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -6.0%로 나타나므로, 과거 345,900,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 박혜영 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 신숙자 | 75,000,000원 | 47,468,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜영 | 285,181,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금 285,000,000원이 전액 배당되고 신숙자 근저당에는 47,468,000원이 배당됩니다. 채권총액 대비 미배당액은 312,713,900원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 338,000,000원 | 0원 | 338,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 270,400,000원 | 19,185,600원 | 289,585,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,320,000원 | 72,508,480원 | 288,828,480원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광진구립군자동도서관 북서측 인근이며 주변은 근린생활시설과 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 군자역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 503호이며 급배수·위생·승강기·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 분류돼 있고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 임차 내역에는 주거로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 도로·광장에 접하며 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 455.5㎡, 공시지가 7,112,000원/㎡, 평지·정방형·광대세각 조건입니다.
- 거래표본. 뫼비우스는 16세대이며 확인된 실거래는 3건으로 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선배당 확인. 동대문구·광진구·국민건강보험공단·국·부천시·강서구 압류가 있어 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 미배당액 확인. 박혜영 보증금 285,000,000원은 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가 270,400,000원만 볼 것이 아니라 인수 19,185,600원을 더한 실질취득 289,585,600원으로 판단해야 합니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가 216,320,000원에 인수 72,508,480원이 예상돼 실질취득은 288,828,480원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 333,633,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원과 최근 추세 -6.0%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 박혜영은 현재 경매신청 채권자와 동일인이므로 임대차계약과 채권관계의 원본을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 관련 배당자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 시세 이상, 유찰 후에도 인수까지 합산”
이 물건은 단순한 후순위 임차권 사건이 아닙니다. 박혜영의 전입·점유·확정일자가 2019.10.15.이고 말소기준 근저당권은 2019.11.13.이므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 338,000,000원 배당가정에서는 보증금 285,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원이지만, 세금 우선배당이 반영되면 결과는 달라질 수 있습니다.
가격도 신건에서 유리하지 않습니다. 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 320,000,000원의 105.6%이고 최근 추세는 -6.0%입니다. 유찰 후에는 표면 최저가가 270,400,000원, 216,320,000원으로 떨어져도 임차보증금 미배당 인수가 각각 19,185,600원, 72,508,480원으로 늘어 실질취득은 289,585,600원, 288,828,480원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득액, 그리고 그 실질취득액을 바꿀 수 있는 세금 우선배당과 임차보증금 미배당 규모입니다.
