창원지방법원 2026타경10254. 통영시 용남면 삼화리에 위치한 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2011년 사용승인을 받은 일반철골조 및 경량철골조 싱글지붕 2층 건물로, 이용상태는 단독주택입니다. 주변은 해안변 농촌마을과 임야·농경지가 혼재하는 농촌지대입니다. 소유자는 이원석이며, 용남농업협동조합이 청구금액 552,386,088원으로 임의경매를 신청했습니다.
건물 등기에는 같은 금융기관을 근저당권자로 하는 근저당권이 있으며, 채권최고액은 각각 470,000,000원, 78,000,000원, 72,000,000원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도 토지인 목록3에는 건물의 말소기준보다 앞선 2008년 지상권이 명시되어 있습니다. 신청채권자인 지상권자의 말소동의서가 제출되었다는 점은 긍정적이지만, 동의서 제출 사실과 실제 말소 완료는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10254 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 | 창원지방법원 통영지원 |
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 삼화리 115-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 토지 일괄매각 |
| 건물 | 일반철골조 및 경량철골조 싱글지붕 2층 · 사용승인 2011.04.04 |
| 토지 현황 | 확인된 대지 508.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이원석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 731,491,680원 / 731,491,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 용남농업협동조합 / 552,386,088원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 매각 포함 · 목록4~6 농지취득자격증명원 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 목록3 지상권을 구분해야 한다
건물 등기상 말소기준권리는 2012.01.16 접수된 을구 1번 용남농업협동조합 근저당권입니다. 동일한 날짜의 을구 2번 근저당과 2015년 을구 3번 근저당, 이후의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 농업협동조합중앙회 가압류는 2024.10.31 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 가압류와 중복해서 계산하지 않습니다.
② 임차·점유 및 매각 범위 확인
확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다는 사실이 확정되었다거나 점유·명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
| 임차인 현황 | 확인된 임차인 신고 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 예상 인수금 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준, 목록3 지상권 별도 확인) |
| 매각 포함 | 제시외 수목[감정서상 b~d] |
| 매각 제외 | 목록4 지상 간이농막 및 계사 |
| 건물 면적 차이 | 목록2 건물 1층: 공부상 12.62㎡ / 건축물현황도 및 현황 실측 약 4.65㎡ |
특히 목록4의 간이농막 및 계사는 철거 등이 용이한 시설로 매각에서 제외되어 있습니다. 매수 후 토지 이용 과정에서 해당 시설물의 소유관계와 철거·인도 문제를 확인해야 합니다. 목록2 건물의 1층 면적 차이 역시 실제 이용 가능 면적 및 건축물 현황을 판단할 때 별도 검토가 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 731,491,680원, 시세 검증이 선행되어야 한다
이번 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 731,491,680원인 신건입니다. 그러나 단독주택과 여러 토지가 결합된 일괄매각 물건인 만큼, 일반적인 아파트처럼 단일 평형의 실거래 평균으로 가격을 바로 비교하기 어렵습니다.
현재 감정평가액 외에 직접 비교할 수 있는 최신 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮은지, 감정가가 적정한지, 또는 유찰 시 어느 수준부터 가격상 이점이 생기는지는 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 별개입니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 미배당 채권액 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (감정가 100%) | 731,491,680원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 585,193,344원 | 80,902,183원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 468,154,675원 | 196,770,466원 | 0원 |
미배당 채권액은 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션 값입니다. 실제 잔존채무나 매수인에게 승계되는 채무를 의미하지 않습니다. 각 회차 매각가는 시나리오이며, 실제 매각 결과는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 731,491,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,714,917원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 용남농업협동조합 | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 용남농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 용남농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 37,843,594원 | 37,843,594원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 63,933,169원 |
신건 가격으로 매각된다는 가정에서는 집행비용 9,714,917원을 제외한 뒤 근저당권과 가압류의 예상배당액을 모두 충당하고, 소유자에게 63,933,169원이 남는 계산입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 예시이므로 실제 피담보채권액, 공동담보 배당, 당해세와 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 용남면 삼화리 두타사 북측 및 남측 인근에 위치하며, 해안변 농촌마을과 임야·농경지가 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 주택 구조. 일반철골조 및 경량철골조 싱글지붕 2층 건물로, 외벽은 사이딩 판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생설비·상하수도시설·난방시설이 갖추어져 있습니다.
- 토지 특성. 확인된 대지면적은 508.0㎡이며, 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 부정형 완경사지로 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인되며, 목록별 적용 규제에 차이가 있습니다. 확인된 대지의 공시지가는 250,200원/㎡입니다.
- 건물 면적. 목록2 건물의 1층은 공부상 12.62㎡이나 건축물현황도 및 현황 실측 결과 약 4.65㎡입니다. 실제 사용 면적과 현황을 대조해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 수목은 매각에 포함되지만 목록4 지상 간이농막 및 계사는 제외됩니다. 토지 활용과 인도 과정에서 제외 시설물의 처리를 검토해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 농촌 지역의 단독주택·토지 복합 물건입니다. 거래가격 비교와 환금성 판단을 위해 토지별 용도, 이용 제한, 건물 상태 및 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록4~6에 대해 입찰 전 관할 기관에 발급 요건을 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시되어 있습니다.
- 목록3 지상권. 2008.02.21 설정된 지상권의 말소동의서 제출 사실과 실제 말소 가능 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 용남농업협동조합의 근저당권과 공동담보목록 제2012-11호·제2012-12호·제2015-405호를 대조하여 매각 대상 전체의 권리관계를 확인하세요.
- 실제 점유 상태. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 확인을 통해 임차·점유 여부를 확인하세요.
- 매각 제외 시설물. 목록4 간이농막·계사의 소유관계와 매수 후 인도·철거 문제를 확인하세요.
- 건물 면적 차이. 목록2 건물 1층의 공부상 12.62㎡와 현황 실측 약 4.65㎡ 차이가 이용·관리 및 가치평가에 미치는 영향을 검토하세요.
- 적정가격 검증. 감정가와 별도로 통영시 용남면 일대의 토지 거래사례 및 유사 단독주택 거래가격을 확인하고, 일괄매각 구성에 맞춰 가치를 판단하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 확인하고 매각 조건의 변경 여부를 점검하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 농취증과 지상권
이 사건은 건물의 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 금전적 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 목록3 지상권, 목록4~6 농취증 제출 조건, 매각 제외 시설물과 건물 면적 차이 때문에 단순한 권리정리형 주택 경매로 판단하기는 어렵습니다.
특히 농취증 미제출 시 보증금을 반환받지 못하는 조건이 명시되어 있다는 점이 핵심입니다. 지상권자의 말소동의서가 제출되었다는 사실도 실제 말소 여부와 구분해야 합니다. 여기에 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가 731,491,680원의 가격 경쟁력 역시 검증되지 않았습니다.
결론은 농취증 발급 가능성 확인 → 목록3 지상권 말소 확인 → 일괄매각 범위 및 건물 현황 검토 → 적정가격 산정의 순서입니다. 권리상 인수 예상액이 낮다는 이유만으로 곧바로 신건 입찰을 결정하기보다는, 보증금 미반환 위험과 토지 이용상의 제약을 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
