창원지방법원 2026타경10255. 경상남도 거제시 연초면 다공리에 위치한 근린생활시설 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 공부상 근린생활시설로, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 소유자는 이준승이며, 부산동래신용협동조합이 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 197,542,203원입니다.

등기부만 살펴보면 구조가 복잡하지 않습니다. 과거 하나은행과 의령농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2023년 11월 29일 설정된 부산동래신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건은 등기부의 근저당권 소멸 여부만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다. 현황조사상 법인 점유자가 존재하며, 그중 주식회사 윤성산업개발은 말소기준권리보다 앞선 전입기록을 갖고 있습니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 대항요건을 확인하지 못했기 때문에 낙찰 후 별도 인수 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 선순위 점유가 문제

2017년 설정된 하나은행 근저당권과 2019년 설정된 의령농업협동조합 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준은 2023.11.29. 부산동래신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 근저당권의 소멸과 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 말소기준보다 먼저 점유·전입한 임차인이 대항요건을 갖추고 보증금을 배당으로 전액 회수하지 못한다면, 미회수 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 3명

현황조사에 나타난 실제 점유자는 주식회사 부강, 주식회사 윤성산업개발, 주식회사 퓨어메이커입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 점유자는 없으며, 각 법인의 임차보증금과 확정일자에 대한 추가 확인이 필요합니다.

매수인 인수액은 현재 확정할 수 없습니다. 뒤의 예상배당표에서 인수액을 별도로 산정하지 않은 것은 선순위 임차보증금이 확인되지 않았기 때문이며, 임차인 인수위험이 없다는 뜻이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 330,032,950원 가정)

다음 표는 확인된 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 기본 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금 미확인분과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액과 차이가 발생할 수 있습니다.

집행비용 및 배당금은 추정치입니다. 소유자 잔여 60,612,489원은 임차인 보증금, 당해세, 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산상 잔액입니다. 실제 소유자 교부금과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 선순위 인수는 남는다

근저당권은 매각으로 소멸하므로 위 시뮬레이션의 근저당 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 그러나 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 상황도 생길 수 있습니다.

⑤ 토지·입지 분석 — 목록[4] 조건이 핵심

• 주변 환경. 거제시 연초면 다공리 중리마을 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다. 다만 목록[4] 토지는 별도로 맹지로 표시되어 있어 건물 부지의 차량 접근성과 해당 토지의 개별 접근 조건을 구분해야 합니다.
• 건물 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 위생 및 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 현황. 확인된 토지 정보는 지목 대, 면적 402.0㎡, 계획관리지역, 주거기타 이용, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 202,300원/㎡입니다.
• 지역·지구. 계획관리지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다. 소하천구역, 농업진흥구역 및 농림지역과의 관계도 필지별로 살펴야 합니다.
• 목록[4] 토지. 일부 소하천구역에 저촉되는 맹지입니다. 해당 조건은 최저매각가격 평가에 반영됐으며, 독립적인 이용과 장래 처분 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 농지 관련 서류. 목록[4]는 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 사실증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 연초면 사실조회 회신서 별지를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 부산동래신용협동조합 근저당권에는 다공리 246-3, 246-14, 246-15 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 표시와 실제 일괄매각 범위는 구분하여 매각 대상 목록을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 보증금. 주식회사 윤성산업개발의 임대차계약, 보증금, 사업자등록 등 대항요건, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 주식회사 부강. 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 선순위 여부와 매수인 인수 가능성을 반드시 조사해야 합니다.
• 후순위 점유자. 주식회사 퓨어메이커의 실제 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 실질취득액. 낙찰가만 계산하지 말고, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 인수금액을 합산하여 판단하세요.
• 농취증 발급 가능성. 목록[4] 토지에 관한 농지취득자격증명원 또는 대체 사실증명원의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
• 맹지·소하천구역. 목록[4]의 실제 진입 가능성, 소하천구역 저촉 범위, 사용 제한 및 토지 활용 가능성을 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 건물·토지의 목록별 면적과 위치, 공동담보 토지와 실제 매각 대상의 일치 여부를 대조하세요.
• 시세·환금성. 동일 입지·유사 용도 근린생활시설과 토지의 거래사례를 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
• 점유·명도. 현황조사에 나타난 실제 법인 점유자별 사용 부분과 명도 가능성을 확인하세요.
• 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 연초면 사실조회 회신서 별지를 직접 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 소멸해도 임차인과 토지 문제는 남는다”

이 물건의 근저당권 구조 자체는 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고 현재의 부산동래신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 낙찰자의 실제 부담은 등기부만으로 결정되지 않습니다. 말소기준권리 이전에 전입한 주식회사 윤성산업개발이 존재하며, 주식회사 부강 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 점유자의 대항력과 보증금 인수 여부가 정리되지 않은 상황에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

여기에 일괄매각 대상인 목록[4]는 맹지이자 일부 소하천구역에 저촉되는 토지로, 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 사실증명원 제출 조건까지 붙어 있습니다. 서류 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 명시되어 있다는 점도 중요합니다.

결론적으로 신건 최저가 330,032,950원만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 선순위 점유자의 보증금·대항요건·배당 가능성, 목록[4]의 농취증 발급 가능성, 실제 일괄매각 범위, 비교 가능한 거래가격을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.