서울동부지방법원 2024타경63813. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 12층 1202호, 전용 14.04㎡ 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 231,000,000원이 아니라 2023.06.02 등기된 김선혜의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.09.07, 확정일자는 2022.09.08, 점유개시는 2022.09.23, 주민등록일자는 2022.09.27이고 보증금은 242,550,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.11.08 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
신건 매각가 231,000,000원을 기준으로 집행비용 4,034,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 226,966,000원입니다. 보증금과의 차액 15,584,000원이 남아, 매수인의 실질취득은 231,000,000원 + 15,584,000원 = 246,584,000원이 됩니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 커지는 구조라, 유찰만으로 총 취득부담이 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 12층1202호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13 매매 · 거래가액 231,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,519,309원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 에스아이팰리스센트럴성내 · 82세대 · 사용승인 2021.04.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김선혜 건물 제12층 제1202호 14.04㎡ 전부 | 242,550,000원 | 2022.09.27 / 2022.09.08 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2023.06.02 · 실제 임차인 1명 |
김선혜는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임차권등기는 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 반면 2024.11.08 강제경매개시결정 이후의 2026.03.27 강동세무서장 압류와 2026.07.16 관악세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 2.02억, 흐름은 -12.8%
동일 전용면적 거래는 12건이 확인되지만, 최근 12개월 거래는 2025.08의 202,000,000원 한 건입니다. 전체 12건 평균은 229,083,333원이지만 나머지 거래의 대부분이 2021년과 2022년에 집중돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 거래와 최근 추세를 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -12.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
현재 최저가 231,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 거래 202,000,000원의 114.4%입니다. 여기에 임차인 인수 15,584,000원을 더한 실질취득 246,584,000원은 최근 거래의 약 122.1%입니다. 따라서 전체 과거 평균 229,083,333원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 김선혜 보증금 | 242,550,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,519,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,034,000원 반영 후 임차인에게 226,966,000원이 배당되고, 보증금 부족분 15,584,000원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 247,519,309원에는 예상배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동경찰서 남측에 위치하며 주변은 상업용·업무용·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 8호선 강동구청역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 12층입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 약 25미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 82세대 규모이고 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 신건 231,000,000원에 인수 15,584,000원이 붙어 실질취득은 246,584,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 61,137,200원, 2회 유찰 시 97,579,760원으로 커져 실질취득은 각각 245,937,200원·245,419,760원입니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이며 최근 흐름은 -12.8%입니다.
- 임차권 원문 확인. 김선혜의 대항력·우선변제권과 배당 결과에 따라 인수액이 결정되므로 임차권등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에 2021.05.25 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 낙찰가가 내려가면 매수인 부담도 함께 내려가는 일반적인 경매와 다릅니다. 김선혜의 대항력 있는 임차보증금 242,550,000원이 매각가보다 크기 때문에, 배당으로 채우지 못한 금액이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차의 실질취득은 246,584,000원, 1회 유찰 시 245,937,200원, 2회 유찰 시에도 245,419,760원입니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 202,000,000원이고 최근 추세는 -12.8%입니다. 단지 평균 유찰도 4.0회여서, 이 물건의 핵심은 낮아지는 최저가가 아니라 끝까지 남는 임차보증금 인수부담입니다.
