창원지방법원 2026타경10279. 거제시 아주동 ‘거제아주현진에버빌’ 102동 7층 702호, 전용 84.989㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김리안이며 2021.03.19 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다. 감정가는 144,000,000원, 첫 매각기일의 최저가도 같은 144,000,000원입니다.
가격부터 보면 경매라는 이유만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 137,583,333원, 최신 거래는 118,000,000원입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 104.7%이므로, 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 구간이 아닙니다. 임차인 인수액 1,000원을 더한 실질취득도 144,001,000원으로 가격 판단은 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10279 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 744-1 거제아주현진에버빌아파트 102동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.989㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 단지 | 거제아주현진에버빌 · 420세대 · 2008.07.25 준공 |
| 소유자 | 김리안 · 2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 112,727,277원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 원본 확인이 가장 중요
② 임차인 — 산출상 인수는 1,000원, 기준일은 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 양수진 | 702호 전부 | 2025.07.24 | 1,000원 | 대항력 산출상 有 우선변제 無 승계 1,000원 |
양수진은 2025.07.24 전입했고 배당요구일은 2026.05.15입니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 배당 없이 보증금 1,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 산출을 그대로 적용하면 현재 회차 실질취득은 144,001,000원입니다.
다만 이 임차인보다 앞선 2021.03.19 근저당권과 그 후속 이전등기가 존재하므로, 대항력·승계 여부는 매각물건명세서 원문과 등기 순위를 함께 대조한 뒤 확정하는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 작더라도 말소기준 판단이 틀리면 권리분석의 전제가 달라집니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높다
거제아주현진에버빌 동일 면적대 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 137,583,333원입니다. 현재 최저가 144,000,000원은 이 평균의 104.7%입니다. 최신 거래는 2026.09 118,000,000원이고, 같은 달에는 155,000,000원 거래도 있어 거래가격의 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 12 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 4 | 134,500,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 14 | 119,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 7 | 108,500,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.12 | 84.76㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 137,583,333원 |
거래 범위는 108,500,000원~215,000,000원으로 넓습니다. 특히 평균에는 215,000,000원 거래도 포함되어 있으므로 평균 하나만 보고 가격을 낙관하기보다 최신 거래와 최근 여러 건의 분포를 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 가격이므로 ‘경매라서 시세보다 싸다’는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 인수 · 임차인 양수진 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,737,416원 | 9,737,416원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,008,102원 | 10,008,102원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,081,379원 | 8,081,379원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,319,064원 | 11,319,064원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 52,646,952원 | 52,646,952원 |
| 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 112,727,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,391,087원 |
현재 시뮬레이션에서는 일반 채권 91,792,913원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 49,391,087원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 1,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중인 것으로 탐문조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 거제시 아주동 옥포국가산업단지 서측 인근이며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 포장도로가 개설되어 있고 주출입구는 남동측에 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 소로각지이며 공시지가는 729,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 보수적으로. 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 137,583,333원의 104.7%입니다. 현재 회차를 시세보다 싼 구간으로 보면 안 됩니다.
- 말소기준 재확인. 2021.03.19 근저당권과 2025.11.17 한국주택금융공사 이전등기가 현재 권리 산출의 2025.09.29 말소기준과 어떻게 연결되는지 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 양수진의 전입일은 2025.07.24, 보증금은 1,000원, 배당요구일은 2026.05.15입니다. 매각물건명세서에서 대항력 및 인수 문구를 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사 시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
- 배당순위 확인. 한국주택금융공사 청구액 112,727,277원과 현재 배당 시뮬레이션의 0원 표시가 일치하지 않으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 대조해야 합니다.
- 회차별 가격 재산정. 1회 유찰 시 115,200,000원, 2회 유찰 시 92,160,000원으로 시나리오가 달라집니다. 현재와 유찰 후의 가격 매력도를 분리해서 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘기준일’을 확정해야 한다
이 물건의 현재 최저가는 144,000,000원으로 최근 12개월 평균 137,583,333원보다 높고, 최신 거래 118,000,000원과도 차이가 있습니다. 따라서 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
권리 쪽에서는 양수진의 보증금 1,000원이 매수인 인수로 산출되어 있어 금액 자체의 부담은 작습니다. 그러나 등기상 2021.03.19 국민은행 근저당권 → 2025.11.17 한국주택금융공사 이전 흐름과 2025.09.29 삼성카드 가압류를 말소기준으로 잡은 판단이 함께 존재합니다. 이 관계를 원본에서 확정해야 임차인의 대항력과 실제 인수 여부도 확정됩니다. 결국 이 사건은 현재 가격은 최근 시세 이상이고, 권리는 기준일 검증이 선행되어야 하는 신건입니다.
