창원지방법원 2026타경10301. 거제시 옥포동 옥포마리나아파트 1호동 8층 805호로 표시된 신건입니다. 등기상 소유자는 김병원이고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2018.02.28. 설정된 능포새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 2018.09.18. 같은 금융기관의 근저당권 33,000,000원과 2026.03.25. 조종철의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “등기만 깨끗하면 끝”이라고 보기 어렵습니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 김주현·윤승일·김병한 3명입니다. 김주현과 김병한은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 윤승일은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 윤승일에 대해서는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 배당표상 매수인 인수 0원이라는 계산만으로 실제 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10301 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 527-4 옥포마리나아파트 1호동 8층805호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김병원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 349,656,187원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 / 대상면적 | 옥포마리나 · 120세대 · 78.63㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
1991년 한국주택은행 근저당 15,600,000원과 1996년 주식회사선경 근저당 100,000,000원은 이미 등기부상 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준이 되는 권리는 2018.02.28. 능포새마을금고 근저당 39,000,000원입니다. 그 뒤의 33,000,000원 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주현 | 미상 | 2025.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 윤승일 | 1층 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김병한 | 미상 | 2020.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
김주현은 2025.12.23., 김병한은 2020.12.08. 전입으로 모두 2018.02.28. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없습니다. 반면 윤승일은 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 점유부분은 1층 전부로 조사되어 있으므로, 전입일·점유관계·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 14.2% 높다
옥포마리나의 대상면적은 78.63㎡이고, 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 이 기간 평균은 65,666,666원인데 신건 최저가 75,000,000원은 그 평균의 114.2%입니다. 전체 9건 평균 92,222,222원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.27㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 2026.01 | 78.63㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.08 | 78.63㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2022.09 | 84.27㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2022.08 | 78.63㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 78.63㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2021.12 | 78.63㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 78.63㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2021.07 | 78.63㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 65,666,666원 |
최신 거래는 2026.01.의 77,000,000원으로 신건 최저가 75,000,000원보다 높지만, 같은 달 대상면적 78.63㎡ 거래는 60,000,000원입니다. 더 중요한 점은 최근 거래군이 과거 거래군보다 37.8% 낮아진 하락 추세라는 것입니다. 따라서 전체 평균 92,222,222원을 근거로 이 물건을 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 2. 근저당 · 능포새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 능포새마을금고 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 조종철 | 349,656,187원 | 1,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 75,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 421,656,187원 중 73,250,000원이 배당되고 348,406,187원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 조종철의 청구액 349,656,187원 중 예상배당은 1,250,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 75,000,000원 | 73,250,000원 | 348,406,187원 | 1,250,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 363,136,187원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 374,920,187원 | 0원 |
1회 유찰 시 60,000,000원, 2회 유찰 시 48,000,000원입니다. 다만 이 사건은 윤승일의 대항력과 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 단순히 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인으로 확인될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는지까지 계산한 뒤 가격을 비교해야 합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 단지. 옥포마리나 120세대, 1991년 준공. 대상면적 78.63㎡입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 3,943.5㎡, 공시지가 955,700원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 정보가 함께 표시되어 있고, 대로1류·대로3류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 표시가 있습니다.
- 위반건축물. 위반 표시 없음.
- 원본 확인. 감정요항표에는 일운면 지세포리 소재 3층 주상용 건물에 관한 내용이 기재되어 있어 사건 주소와의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤승일 전입일 확인. 전입일이 말소기준권리 2018.02.28.보다 빠른지 확인해야 합니다.
- 윤승일 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김주현·김병한. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 92,222,222원보다 최근 12개월 평균 65,666,666원과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래 대비 37.8% 낮아진 흐름이므로 신건 75,000,000원을 저가로 보지 않아야 합니다.
- 감정서 원본 대조. 사건 주소와 감정요항표의 위치·이용상태 기재가 서로 맞는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인의 대항력·배당요구·보증금과 매수인 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저, 미상 임차인을 확정해야 한다”
등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 정리되는 전형적인 경매입니다. 그러나 실제 판단의 핵심은 윤승일입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 가격도 신건 75,000,000원이 최근 12개월 평균 65,666,666원의 114.2%이고 최근 거래 흐름은 -37.8%입니다. 따라서 전체 평균이나 배당표상 인수 0원만 보고 가격 메리트를 평가하기보다, 임차관계와 감정대상 일치 여부를 먼저 확정한 뒤 최근 시세 기준으로 다시 계산해야 하는 사건입니다.
