창원지방법원 2026타경10313. 거제시 옥포동 삼도로얄맨션 103동 15층 1507호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현 소유자 옥길석은 2017.08.18. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 117,600,000원의 근저당을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 삼성카드 가압류 37,651,372원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김정한 1명으로 조사되어 있습니다. 1507호 전부를 점유하고 전입일은 2023.08.31.입니다. 말소기준일 2017.08.18.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 1,000원으로 기재되어 있으며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10313 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 103동 15층1507호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택 이용 · 전용 84.93㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 옥길석 (2017.08.18. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 88,689,798원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2017.08.18. 농협은행주식회사 근저당 117,600,000원입니다. 2025.10.29. 삼성카드 주식회사 가압류 37,651,372원과 2026.03.31. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 2026.07.13.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김정한 | 1507호 전부 | 2023.08.31 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 8,400만원은 최근 시세보다 높다
삼도로얄맨션은 384세대, 1994.09.17. 준공 단지입니다. 비교 가능한 전용 84.93㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 65,400,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 6건 평균 53,250,000원과 최신 거래 35,500,000원을 우선해서 보는 것이 중요합니다. 최근 거래가격은 이전 구간보다 31.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 35,500,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 7 | 59,500,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 3 | 36,500,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 7 | 49,500,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 84.93㎡ | 3 | 87,800,000원 |
| 2024.10 | 84.93㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2024.02 | 84.93㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 84.93㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 53,250,000원 |
최저매각가이자 실질취득액인 84,000,000원은 최근 12개월 평균 53,250,000원의 157.7%입니다. 전체 12건 평균 65,400,000원과 비교해도 128.4%입니다. 특히 최신 2026.07 거래는 35,500,000원에 형성됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 신건이라는 이유로 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 117,600,000원 | 82,088,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 37,651,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 155,251,372원에 대해 예상 채권자 배당액은 82,088,000원, 미배당은 73,163,372원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 시세와 가까워진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 73,163,372원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 89,660,972원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 102,859,052원 | 0원 |
이 물건은 유찰돼도 임차보증금 인수가 생기는 구조가 아닙니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 그대로 내려갑니다. 2회 유찰 가정의 53,760,000원은 최근 12개월 평균 53,250,000원과 가까운 수준이지만, 실제 입찰 판단에서는 개별 층·상태와 당시 실거래를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다.
- 입지. 옥포성지중학교 남서측 인근으로 공동주택, 학교, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1507호이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 동측으로 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 53,250,000원의 157.7%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 구간은 이전보다 -31.3%입니다. 최신 거래 35,500,000원까지 내려온 만큼 입찰 직전 추가 실거래 확인이 중요합니다.
- 임차인 명도. 김정한은 대항력이 없지만 1507호 전부를 점유하고 있습니다. 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 최상층이라는 점과 내부 수리 상태를 현장에서 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 등기 변동. 말소기준 근저당은 2026.07.13. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 관리비 체납도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격은 별개다”
이 사건은 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2017년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 김정한도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 53,250,000원의 157.7%이고, 최신 거래는 35,500,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -31.3%입니다. 과거 전체 평균 65,400,000원을 기준으로 보더라도 최저가는 128.4% 수준입니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험은 인수권리가 아니라 현재 경매가격과 최근 시장가격의 큰 괴리입니다. 신건 단계에서는 가격 메리트가 확인되지 않으며, 향후 유찰 여부와 당시 실거래를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
