창원지방법원 2026타경10371. 통영시 도천동 220-23, 중앙로 33 소재의 근린시설과 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구조로, 감정평가상 1층은 사무실, 2층은 공방, 3·4층은 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 토지는 184.0㎡의 대지이며 토지이용상황은 주상용입니다. 제시외 건물도 감정서상 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함됩니다.
등기 흐름의 핵심은 2023.05.30 장목농업협동조합의 채권최고액 351,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 이희수 근저당 159,400,000원과 현재 경매개시결정, 통영세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 통영시 압류는 2022.05.24 접수됐지만 2023.03.20 말소등기가 이뤄져 현재의 인수 권리로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10371 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도천동 220-23 · 경상남도 통영시 중앙로 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 사무실 · 2층 공방 · 3,4층 주택 |
| 소유자 | 주식회사고래할매수산 |
| 토지 | 대 184.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 430,914,200원 / 430,914,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장목농업협동조합 / 323,225,283원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이고, 실제 이용은 사무실·공방·주택으로 나뉘어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 존재한다면 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자 등이 확인되기 전에는 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래보다 배당 구조를 먼저 본다
이 사건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 430,914,200원입니다. 직접 비교할 동일 물건 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 시세 할인율이나 “싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 매수인 인수액 0원을 적용하면 현재 회차의 실질취득 기준액도 430,914,200원입니다.
가격보다 확인 가능한 수치는 회차별 채권 미배당입니다. 현재 회차에서는 86,194,942원, 1회 유찰 시 171,294,879원, 2회 유찰 시 239,275,903원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니라 배당받지 못하는 채권액입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 430,914,200원 | 424,205,058원 | 86,194,942원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 344,731,360원 | 339,105,121원 | 171,294,879원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,785,088원 | 271,124,097원 | 239,275,903원 |
③ 예상배당표 (매각가 430,914,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,709,142원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 장목농업협동조합 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 이희수 | 159,400,000원 | 73,205,058원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 510,400,000원 중 424,205,058원이 배당되고 86,194,942원이 미배당되는 계산입니다. 장목농업협동조합 배당액은 근저당 채권최고액 351,000,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 이 사건의 청구액은 323,225,283원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 윤이상기념공원 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린시설·해수면 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 1층 사무실, 2층 공방, 3·4층 주택으로 탐문된 복합 이용 건물입니다.
- 토지. 대지 184.0㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 755,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(15m 이하)이고, 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 별도 실거래 수치가 없어 정량 판단은 어렵습니다. 근린시설·공방·주택이 함께 쓰이는 혼합용도인 만큼 실제 수익구조와 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 1~4층의 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 실제 임차 또는 영업 점유자가 있다면 전입세대·사업자등록·점유개시일·확정일자·보증금을 확인해 대항력 여부를 다시 판정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄷ 제시외 건물이 매각에 포함되므로 위치·구조·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 86,194,942원은 채권자의 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 상한 확인. 직접 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가가 곧 시세라고 가정하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.30 장목농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시·국 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 1층 사무실, 2층 공방, 3·4층 주택으로 쓰이는 혼합용도 건물이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 결론과 실제 명도 난도는 분리해서 봐야 합니다. 또한 실거래 비교 수치가 없어 신건 최저가 430,914,200원을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 실제 점유관계와 현장 시세 확인입니다.
