창원지방법원 2026타경10382. 경남 거제시 고현동 덕산베스트타운 109동 905호, 전용 74.08㎡ 아파트입니다. 소유자 김귀동이 2017년 168,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 중소기업은행의 추가 근저당과 신한카드·경남신용보증재단 가압류가 설정됐지만, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현재 임대관계는 미상으로 확인되므로 실제 점유자와 임차관계는 입찰 전에 별도로 조사해야 합니다.

가격은 더욱 신중하게 볼 필요가 있습니다. 감정가 122,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 동일 평형의 최근 실거래 평균은 104,683,333원입니다. 최근 거래에는 80,000,000원 사례도 포함돼 있어, 현재 최저가에 낙찰받는 것만으로는 충분한 가격 경쟁력을 확보했다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 기준

권리분석의 기준점은 2017.10.23 설정된 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 소유자 김귀동의 취득과 같은 날 설정됐으며, 이후 을구 4번 추가 근저당권 및 갑구 가압류는 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다.

실제 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 소유자 주소가 해당 아파트로 변경된 이력은 있으나, 이것만으로 현재의 실제 점유자나 임차인 부존재까지 확정할 수는 없습니다. 매각물건명세서·현황조사서 및 전입세대 확인을 통해 점유관계를 검증해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 116.5%

같은 단지 덕산베스트타운의 동일 전용면적 74.08㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 104,683,333원으로, 현재 최저가 122,000,000원은 이보다 17,316,667원 높습니다.

실거래 범위는 80,000,000원~133,000,000원이며, 동일 면적이라도 거래 층과 개별 상태에 따라 가격 차이가 큽니다. 최신 거래인 2026년 9월의 5층 거래가는 109,200,000원입니다. 대상 물건의 최저가 122,000,000원은 이 최신 거래보다도 12,800,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

신건 최저가 그대로 매각된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하고, 중소기업은행 근저당권 및 후순위 가압류 채권에 배당하는 추정입니다.

집행비용 2,508,000원은 추정치입니다. 본 배당표는 을구 3번 근저당권의 최초 채권최고액 110,000,000원을 사용한 계산으로, 2022.06.23 변경된 84,700,000원을 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 변경된 채권최고액, 확정 채권잔액, 법정 우선채권 및 배당순위 등에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

위 추정에 따른 채권자 총 미배당액은 85,391,562원입니다. 이는 채권자에게 남는 미회수액이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 최종 배당표를 기준으로 판단해야 합니다.

회차별 배당·인수 시나리오

유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 등기상 권리구조에서 매수인 인수액은 그대로 0원입니다. 다만 이 회차별 금액은 가정에 따른 추정치이며, 실제 매각 및 배당 결과를 뜻하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 고현동 거제중앙초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고, 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 부지는 북측·서측·동측 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 905호입니다. 외벽은 몰탈 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 마감이며 기본적인 급배수·위생·승강기·방재·난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 4필지 일단의 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 852,200원/㎡입니다.
• 환금성. 1,512세대 단지이며 1998.01.20 준공됐습니다. 동일 평형 거래는 확인되지만 최근 실거래 가격 범위가 80,000,000원~133,000,000원으로 넓습니다. 개별 호수의 층·향·관리상태에 따른 가격 차이와 향후 매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 122,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 104,683,333원보다 16.5% 높습니다. 최신 거래가 109,200,000원도 함께 비교해 입찰가격을 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 제공된 1회 유찰 가격 97,600,000원과 2회 유찰 가격 78,080,000원을 참고하되, 실제 매각 진행 여부 및 변경된 최저가를 다시 확인해야 합니다.
• 근저당 변경 등기. 을구 3번 채권최고액이 110,000,000원에서 84,700,000원으로 변경된 사실과 을구 4번 24,000,000원 추가 설정을 원본 등기부와 대조하세요. 배당 추정치에 최초 금액이 사용된 점도 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 소유자의 주소변경 이력만으로 현재 점유를 단정하지 말고 현황조사·전입세대·실제 점유자를 확인하세요.
• 관리비 및 현장 상태. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 확인하고, 내부 수선·설비 상태 및 명도에 필요한 비용도 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부와 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”

거제 덕산베스트타운 905호는 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 현재 예상 매수인 인수액도 0원인 사건입니다. 다만 선순위 근저당의 채권최고액 변경 이력과 미확인 임대관계는 원본 확인이 필요합니다.

가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 122,000,000원은 동일 평형 최근 실거래 평균 104,683,333원의 116.5%로, 현재 가격에서 저가 매수의 이점은 부족합니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.7회를 참고해 유찰 이후 가격을 비교하되, 실제 점유관계와 건물 상태까지 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 신건 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.