서울동부지방법원 2025타경340. 서울 강동구 천호동 래미안강동팰리스 상가동 1층 102-107호입니다. 감정평가서상 공부 용도는 근린생활시설이고 기준시점 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 전무영이며, 2017.11.02. 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 2025.06.30. 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 단순히 “근저당권 이후 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2017.09.28. 접수 제169628호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있기 때문입니다. 배당표상 금액 인수는 0원이지만, 비금전적 권리부담은 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경340 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 571 래미안강동팰리스 상가동 1층102-107호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 전무영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 426,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 310,301,615원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.02. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 구분지상권은 인수
2017.09.28. 주식회사생보부동산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2017.11.02. 전무영에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리이며, 2025.06.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등록된 임차인 정보는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있고, 현황은 공실로 조사됐습니다. 따라서 임차인의 대항력이나 보증금 승계 문제를 적극적으로 확인된 사실처럼 단정할 수는 없으며, 현재 제공된 자료에서는 별도 금액 인수액이 계산되지 않습니다.
② 시세 비교 — 23.8%를 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 1,790,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 1,900,000,000원이고, 최저가 대비 최근 평균 비율은 23.8%로 표시돼 있습니다. 하지만 이 숫자만으로 본건 가격을 평가하면 안 됩니다.
본건의 비교 대상 면적은 37.56㎡로 잡혀 있지만 실거래 12건은 주로 84.97㎡이고 일부가 59.98㎡이며, 자료 자체도 면적 불일치로 표시돼 있습니다. 더구나 본건은 공부상 근린생활시설인데 실거래 표본은 래미안강동팰리스의 주거 거래이므로 426,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다는 결론이나 가격 가점의 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 41 | 1,900,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 41 | 1,900,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 9 | 1,800,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 5 | 1,750,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 19 | 1,810,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 44 | 1,950,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 26 | 1,880,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 44 | 1,500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 39 | 1,790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 1,750,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 36 | 1,630,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 43 | 1,820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 1,790,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,660,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,340,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 59,340,000원입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매각물건명세서에 매수인 인수사항으로 별도 명시돼 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 426,000,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 59,340,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 340,800,000원 | 335,228,800원 | 24,771,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 272,640,000원 | 268,023,040원 | 91,976,960원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 340,800,000원, 2회 유찰 시 272,640,000원으로 내려가며 근저당권 미배당액은 각각 24,771,200원과 91,976,960원으로 증가합니다. 이 미배당은 배당 부족액이지, 자료상 매수인에게 금액으로 승계되는 인수액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 5호선 강동역 북서측 인근이며, 아파트·단지내 상가·근린생활시설·판매시설·업무시설·공동주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 102-107호이며 사용승인일은 2017.07.31입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특별계획구역·지구단위계획구역 등에 해당하며 도시철도 저촉, 각급 도로 접합 등 토지이용계획 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2017.09.28. 접수 제169628호 토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 권리내용·범위·존속기간을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 단지 실거래 12건은 본건과 면적이 일치하지 않고 주거 거래이므로 23.8% 수치를 본건의 할인율로 사용하지 않아야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가서는 현황 공실, 임대관계 미상으로 적시합니다. 현장 점유와 임대차 존재 여부를 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부출입문이 시건돼 내부구조 등이 실제와 다소 상이할 수 있다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금액 인수는 0원이지만 구분지상권은 별도로 존속하므로 두 개념을 분리해서 판단해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리부담 0”
이 사건은 근저당권과 경매개시결정만 보면 비교적 단순하지만, 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 금액 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 평가해서는 안 됩니다.
가격도 같은 이유로 단정하기 어렵습니다. 단지 최근 12개월 평균 1,790,000,000원과 최신 거래 1,900,000,000원은 본건 37.56㎡ 비교대상과 면적이 맞지 않고, 근린생활시설인 본건과 주거 거래의 용도도 다릅니다. 현재 426,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부는 이 실거래 자료만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건의 우선 검토 대상은 할인율이 아니라 인수되는 구분지상권의 실제 내용과 상가 자체의 적정 시세입니다.
