서울동부지방법원 2025타경348. 강동구 암사동 한솔빌리지 제105동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으며, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 이인한이 2023년 11월 1일 거래가 200,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서울축산업협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다.
이후 김순안의 근저당과 삼성카드의 가압류가 설정됐으며, 서울축산업협동조합이 청구금액 93,364,521원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 239,000,000원입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 제105동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 1층 101호 |
| 비교 대상 면적 | 29.84㎡ (거래 비교 표본 30.03㎡) |
| 소유자 | 이인한 (2023.11.01 소유권이전 · 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 23,900,000원 (최저매각가의 10% 기준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울축산업협동조합 / 93,364,521원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2023.11.01 접수된 을구 5번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며, 근저당권자 자신이 임의경매를 신청한 구조입니다. 이후 설정된 을구 6번 김순안 근저당권(120,000,000원)과 갑구 8번 삼성카드 가압류(5,976,165원)는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기 및 이전 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 64.8%라는 숫자의 함정
한솔빌리지의 거래 표본은 총 6건이며, 전체 평균은 341,000,000원입니다. 그러나 실제 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 369,000,000원이고 최신 거래는 2026년 8월의 390,000,000원입니다. 최근 평균은 과거 거래 평균 대비 12.8% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.03㎡ | 4층 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 30.03㎡ | 4층 | 348,000,000원 |
| 2025.02 | 30.03㎡ | 4층 | 313,000,000원 |
| 2023.04 | 30.03㎡ | 4층 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 30.03㎡ | 4층 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 30.03㎡ | 5층 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.03㎡ | 2건 | 369,000,000원 |
금액만 놓고 보면 최저가 239,000,000원은 전체 거래 평균의 70.1%, 최근 12개월 평균의 64.8%입니다. 최근 거래 추세 역시 +12.8%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 이 수치만으로 경매물건이 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김순안 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 5,976,165원 | 5,976,165원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 877,835원 |
신건 가격인 239,000,000원에 매각된다는 가정에서는 채권자 배당 합계가 233,976,165원이고 소유자 잔여금은 877,835원입니다. 집행비용은 4,146,000원으로 추정했습니다. 채권최고액 기준의 계산이며, 실제 채권액·공동담보 배당·당해세 등에 따라 배당액은 변동할 수 있습니다.
④ 회차별 배당 및 미배당 시나리오
| 구분 | 최저가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 239,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 191,200,000원 | 46,252,965원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 152,960,000원 | 83,957,605원 | 0원 |
유찰 시 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 현재 확인된 권리구조에서는 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 모든 회차의 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구 암사동 암사1동주민센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.09.04 준공된 한솔빌리지로, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 암사동 484-9 외 3필지의 일단지이며, 토지면적은 1,088.7㎡입니다. 제2종일반주거지역으로 공시지가는 4,335,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다. 입찰 전 해당 호실의 실제 이용 가능 범위와 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 한솔빌리지의 세대수는 47세대이며 거래 표본은 6건입니다. 최근 거래가 존재하더라도 1층 근린생활시설의 환금성까지 동일하게 적용하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 대지 표시, 집합건물 등기, 근린생활시설 이용 상태를 건축물대장과 감정평가서 원본에 대조하세요. 1층 101호의 정확한 용도와 대지권 관계 확인이 핵심입니다.
- 시세 비교. 최근 거래는 4층 30.03㎡ 표본입니다. 본건과 같은 1층·동일 용도의 거래 및 임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 명세서상 인수권리는 없으나 임대관례가 미상입니다. 현재 점유자, 영업 여부, 임대차계약 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 김순안 근저당에는 한솔빌리지 101동 1층 101호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 등기부 원본과 공동담보목록을 대조하세요.
- 입찰자금. 신건 최저가 239,000,000원, 입찰보증금은 23,900,000원입니다. 취득 관련 비용과 인도·수선 비용은 별도로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 제시된 1회 유찰 가격은 191,200,000원, 2회 유찰 가격은 152,960,000원입니다. 유찰 여부와 실제 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 관리비·원본 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유관계를 조사하고, 입찰 직전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다”
서울동부지방법원 2025타경348은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격에는 반드시 확인해야 할 변수가 있습니다. 최저가 239,000,000원이 최근 거래 평균 369,000,000원의 64.8%라는 사실은 매력적으로 보일 수 있지만, 해당 거래는 4층이고 경매 대상은 실제 근린생활시설로 이용 중인 1층입니다. 서로 다른 조건의 거래를 같은 시세로 취급하면 잘못된 입찰가격을 산정할 수 있습니다.
권리상 인수위험이 낮다는 점과 실제 매입가격이 적정하다는 점은 별개의 문제입니다. 이번 물건은 신건 최저가의 할인율보다 정확한 용도 확인, 실제 점유 조사, 동일 조건의 근린생활시설 시세 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
