서울동부지방법원 2025타경353. 송파구 석촌동 그랜드빌라 에이동 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 진용자이고, 현재 경매의 말소기준은 2023.06.19. 주식회사뉴대명대부 근저당권 150,000,000원입니다. 2023.11.06. 박연 근저당 72,000,000원, 주택도시보증공사·최서연의 가압류, 경매개시결정, 송파구 압류는 모두 말소기준 이후 등기입니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 김정은의 전입일은 2017.01.06.로 말소기준보다 약 6년 앞서고, 확정일자도 2021.01.05.에 존재하며 2025.07.28. 배당요구까지 했습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조이지만 보증금 액수가 확인되지 않으므로, 배당 후 남는 보증금이 있는지와 매수인이 얼마를 승계하는지를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 석촌동 164-26 그랜드빌라 에이동 3층301호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 백제고분로37가길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2005.03.29. |
| 소유자 | 진용자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 552,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 뉴대명대부 / 93,266,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 세대수 | 7세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 먼저다
2008.09.30. 최태한 근저당 150,000,000원은 2012.02.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.06.19. 뉴대명대부 근저당입니다. 그 이후 설정된 박연 근저당, 주택도시보증공사와 최서연의 가압류, 경매개시결정, 송파구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 승계액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정은 | 301호 | 2017.01.06. | 2021.01.05. | 2025.07.28. | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 김정은 본인의 임차관계로 확인됩니다. 이 경우 낙찰대금이 내려가면 선순위 임차인의 배당 가능액도 함께 줄 수 있으므로, 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 미회수액이 남는다면 그 잔액은 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가만 얼마까지 내려가는가”보다 보증금 원액과 예상 미배당액 확인이 우선입니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높다
확인된 최근 거래는 그랜드빌라A동의 2025.11. 53.29㎡·4층 420,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 420,000,000원이며, 현재 최저매각가 552,000,000원은 이 값의 131.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.29㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 420,000,000원 |
다만 비교 거래 면적 53.29㎡와 비교 기준 면적 66.955㎡가 일치하지 않고 거래 표본도 1건뿐이므로, 420,000,000원을 이 호수의 정확한 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 신건 최저가가 확인된 최근 거래보다 132,000,000원 높고 131.4% 수준이라는 사실은 분명합니다. 따라서 현 단계에서 “경매라서 시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 552,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,920,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사뉴대명대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박연 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 241,500,000원 | 241,500,000원 |
| 4. 가압류 · 최서연 | 150,100,000원 | 80,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 613,600,000원 중 544,080,000원이 배당되고, 미배당액은 69,520,000원입니다. 임차인의 보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로, 여기 표시된 매수인 인수 0원은 실제 인수액 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 임차인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 552,000,000원 | 544,080,000원 | 69,520,000원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 441,600,000원 | 434,784,000원 | 178,816,000원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 353,280,000원 | 347,534,080원 | 266,065,920원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
유찰되면 낙찰가 자체는 441,600,000원, 353,280,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “유찰될수록 실질취득가가 그대로 낮아진다”고 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘면 매수인 승계액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 2005.03.29. 사용승인된 철근콘크리트 구조 지상 5층 건물의 3층 301호이며 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 석촌초등학교 북측 인근으로 단독·다세대주택과 노선 상가가 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,683,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 확인 포인트. 총 7세대 규모이고 확인된 최근 거래가 1건뿐이므로, 가격 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 김정은 임차인의 보증금이 얼마인지가 최우선 확인사항입니다. 이 숫자 없이는 실제 인수액과 실질취득가 계산이 완성되지 않습니다.
- 배당 후 미회수액 계산. 전입 2017.01.06., 확정일자 2021.01.05., 배당요구 2025.07.28.을 기준으로 실제 배당순위와 미배당 잔액을 원본 서류에서 다시 계산해야 합니다.
- 최근 거래 직접 비교 주의. 확인된 거래는 53.29㎡·4층 420,000,000원으로 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가가 131.4%라는 수치만으로 정확한 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 세금 배당 확인. 2026.08.19. 송파구 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 조세채권의 금액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전 시기와 인도·명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 제출서류와 실제 배당요구 내용을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 선순위 임차인은 숫자가 확인돼야 끝난다”
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2008년 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2023.06.19. 뉴대명대부 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2017.01.06. 전입한 김정은 임차인이 그보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖췄지만 보증금이 확인되지 않아, 배당 후 남는 보증금과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 신건 최저가 552,000,000원은 확인된 최근 12개월 거래 420,000,000원의 131.4%입니다. 비교 면적이 달라 그대로 시세라고 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 자료만으로는 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 먼저 임차보증금 원액과 실제 배당 후 승계액을 확정하는 것입니다.
