창원지방법원 2026타경10436. 경상남도 거제시 고현동 90, 5층 건물 중 4층 404호로, 감정평가상 공동주택(연립)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김재률이며, 현재 말소기준권리는 2013.04.16 설정된 신현농업협동조합 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그보다 뒤인 2024.12.27 신현농업협동조합 가압류 42,031,212원과 2026.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김수현 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2021.04.29로 말소기준권리인 2013.04.16보다 뒤이므로 대항력이 없고, 배당 시나리오상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차관계의 금액 자체는 입찰 전 매각물건명세서 등 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10436 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 90 4층404호 · 경상남도 거제시 거제중앙로20길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 김재률 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현농업협동조합 / 73,053,738원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
등기부에는 1996.11.18 가압류 5,371,637원과 2017.05.04 압류가 있었으나 각각 2002.07.19, 2017.05.24 말소됐습니다. 2024.10.28 동고성농업협동조합 가압류 7,309,229원 역시 2025.04.18 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2013.04.16 신현농업협동조합 근저당과 그 이후 남아 있는 2024.12.27 가압류입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건의 싸고 비쌈은 단정 금지
감정가는 101,000,000원이고 신건 최저매각가도 같은 101,000,000원입니다. 그러나 확인된 단지 정보는 ‘유진’ 16세대, 준공일 1994.12.26이며, 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·거래 추세 등 가격 메리트를 판단할 실거래 지표가 확인되지 않으므로, 이 물건을 현재 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
따라서 현 단계의 핵심은 감정가 할인율 자체보다 실제 시세 확인입니다. 신건 101,000,000원, 1회 유찰 시 80,800,000원, 2회 유찰 시 64,640,000원으로 내려가더라도, 각각의 금액이 실제 거래가와 비교해 어느 수준인지는 별도의 유사 매물·실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 근저당 · 신현농업협동조합 | 120,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 가압류 · 신현농업협동조합 | 42,031,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 기준 채권총액은 162,031,212원, 채권자 배당액은 98,786,000원, 미배당은 63,245,212원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡중학교 서측 인근이며, 주위에는 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 대지권 토지는 북측 및 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 계룡중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 943,200원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 932.0㎡이며 주상용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 신건 101,000,000원의 가격 경쟁력은 현재 자료만으로 확인할 수 없습니다. 인근 유사 다세대·연립의 실제 거래가를 반드시 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 김수현의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 101,000,000원, 1회 유찰 80,800,000원, 2회 유찰 64,640,000원 시나리오를 실제 시세와 함께 비교하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 2,214,000원 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 먼저”
이 물건의 말소기준권리는 2013.04.16 신현농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 남아 있는 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 김수현의 2021.04.29 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 내부조사도 불가능했습니다. 무엇보다 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 가격을 직접 검증할 자료가 없어, 신건 101,000,000원이 싸다고 볼 근거도 없습니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 아직 검증이 필요한 물건이라는 점이 핵심입니다.
