서울동부지방법원 2025타경386. 광진구 광장동 광진월드메르디앙1차 7층 701호 오피스텔입니다. 현 소유자 홍기철은 2023년 12월 28일 거래가 950,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행의 임의경매가 개시됐으며 국세 압류, 엔에이치투자증권 가압류, 광진구 압류가 뒤따랐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 현재 701호에는 보증금 30,000,000원, 월차임 2,300,000원의 주거용 임차인 신경선이 확인됩니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없고, 확정일자 및 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 이 사건은 임차인 권리 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2023년 12월 28일 국민은행 근저당권입니다. 이후 등록된 국민은행의 임의경매개시결정, 파주세무서장의 압류, 엔에이치투자증권 가압류, 광진구 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다.

2022년 신영부동산신탁주식회사 앞으로 이뤄진 신탁등기는 2023년 12월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 진행 중인 경매에서 신탁등기 자체를 별도의 존속 인수권리로 볼 사안은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원의 인수 여부

실제 임차인은 신경선 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로, 보증금은 30,000,000원이며 월차임은 2,300,000원입니다.

주거용으로 점유하고 있지만 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정해서는 안 됩니다. 우선변제권 역시 확정일자 및 관련 요건을 확인하기 전까지 미상입니다. 배당요구 여부와 배당요구 종기 준수 여부도 추가 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,072,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 13,120,000원을 제외한 금액 중 국민은행 근저당권에 960,000,000원, 엔에이치투자증권 가압류에 98,880,000원이 배당되는 추정입니다. 총 채권액 1,660,000,000원 대비 예상 채권배당액은 1,058,880,000원이며, 미배당 채권액은 601,120,000원입니다.

국민은행은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 배당채권액은 확정 채권액에 따라 달라집니다. 위 배당표는 집행비용 추정치를 반영한 시뮬레이션으로, 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 임차보증금의 인수 여부는 별도 판단 대상입니다.

④ 회차별 배당 시나리오

신청채권자인 국민은행의 청구금액은 812,807,157원입니다. 추정 시나리오상 현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 신청채권이 충족되지만, 2회 유찰 가정에서는 예상배당액 676,819,200원으로 신청채권 전액을 충족하지 못합니다.

유찰이 진행될수록 채권자 미배당 규모는 증가합니다. 다만 이러한 미배당 채권액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 별도로 확인되지 않은 임차인 대항력에 대해서는 어느 회차에서도 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 신건 가격의 적정성 확인 필요

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,072,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 홍기철의 등기상 취득 거래가액은 950,000,000원입니다. 그러나 과거 소유권 취득가액은 현재 시장가격을 직접 입증하는 자료가 아니므로, 두 금액의 차이만으로 현재 최저가가 저렴하거나 비싸다고 판정할 수 없습니다.

가격 메리트는 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가, 현재 매물 수준, 층별·면적별 차이, 실제 임대수익 및 환금성을 함께 비교해야 합니다. 특히 임차보증금 인수가 확인되는 경우에는 낙찰가만이 아니라 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더한 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 광장동 광진정보도서관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 12층 건물입니다. 난방·위생·급배수·기계식 주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 사다리형 저지로 오피스텔 및 단지형다세대주택의 건부지 등으로 이용 중입니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변) 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 오피스텔 특성상 실사용과 임대수익, 관리비 및 주차 여건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있으므로 인근 유사 물건의 최근 거래 및 임대수익 비교가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 신경선의 전입신고일과 실제 점유 개시일을 확인하고 국민은행 근저당 설정일인 2023.12.28과 비교하세요.
• 보증금 인수 여부. 보증금 30,000,000원의 확정일자, 배당요구 여부, 대항력 및 미배당 인수 가능성을 명확히 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 파주세무서와 광진구 압류에 관한 조세채권의 종류, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 감정가와 시세 대조. 최저가 1,072,000,000원을 기준으로 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가를 비교하세요. 임차보증금 인수가 확인된다면 이를 포함한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 주거용 임차인 신경선의 점유 범위와 임대차 종료 및 인도 조건을 확인하세요. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 및 보증금 정산 부담이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·설비. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차설비의 이용 조건, 유지관리 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 인수 가능한 보증금은 별개다”

서울동부지방법원 2025타경386은 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 등기 구조입니다. 과거 신탁도 이미 말소돼 있으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

하지만 실제 임차인 신경선의 대항력은 아직 미확정입니다. 보증금 30,000,000원의 인수 가능성을 해소하지 않고 배당표의 인수액 0원을 확정값으로 받아들이는 것은 위험합니다. 여기에 신건 최저가 1,072,000,000원의 시장가격 적정성도 별도 확인이 필요합니다.

등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차인 권리와 가격 검증은 남아 있습니다. 전입일·배당요구·임차보증금 인수 여부를 확인한 다음 실질취득금액을 산정하는 것이 이 물건의 핵심 판단 순서입니다.