서울동부지방법원 2025타경387. 서울 성동구 사근동 청계더하임 101동 702호, 전용 26.9㎡ 다세대주택입니다. 이번 경매는 황단비의 강제경매 신청으로 진행되며 청구액은 210,000,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 3일 주택도시보증공사의 가압류로, 청구금액은 470,000,000원입니다.
문제는 임차관계입니다. 황단비의 전입일은 2020.07.02로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자는 2022.06.27입니다. 따라서 선순위 대항력 가능성을 검토해야 하지만, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 승계금액을 계산할 수 없습니다. 더욱이 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로 임차권의 실체 및 채권관계를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 제101동 제7층 제702호 도로명주소: 서울특별시 성동구 살곶이길 150 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 26.9㎡ · 지하 1층, 지상 7층 중 7층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.06.05 · 26세대 |
| 소유자 | 김정례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황단비 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.03 · 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 · 470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 전입한 임차인이 핵심
등기부상 기준권리는 갑구 4번 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·성동구의 압류는 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 주식회사무궁화신탁으로 이전되었던 소유권 역시 신탁재산 귀속에 따른 말소 절차가 등기되어, 현재 등기상 소유자는 김정례입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력에 따른 보증금 승계 여부는 별개입니다. 황단비의 전입일은 가압류보다 앞서므로 전입·점유의 연속성과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 황단비 702호 |
전입 2020.07.02 확정 2022.06.27 |
미상 |
대항력 가능·추가 확인 우선변제 범위 미확인 승계액 확인 필요 |
실제 조사 임차인 1명. 전입일은 말소기준권리보다 앞서며, 확정일자도 확인됩니다. 다만 보증금·배당요구 여부와 현재 점유관계가 확정되지 않아 실제 배당액과 인수액은 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
청계더하임은 26세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 최근 실거래는 2026년 8월 거래 1건으로, 전용 24.83㎡가 230,000,000원에 거래되었습니다. 대상 물건은 전용 26.9㎡이므로 면적이 완전히 동일하지 않고, 거래 표본도 적다는 점을 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
| 경매 최저매각가격 | 26.9㎡ | 7층 | 253,000,000원 |
최저매각가격은 최근 거래보다 23,000,000원 높고, 최근 12개월 실거래 평균의 110.0%에 해당합니다. 따라서 신건 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다. 비교 거래와 대상 호수의 전용면적·층수가 다르므로 실제 가격 상한은 개별 물건의 상태까지 고려해 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,342,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 470,000,000원 | 248,658,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매신청 · 황단비 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 680,000,000원 | 248,658,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 431,342,000원 |
위 계산에서는 집행비용을 공제한 나머지 매각대금이 주택도시보증공사의 가압류 채권에 배당되며, 경매신청채권자 황단비에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권 미배당금 431,342,000원 전체가 곧바로 매수인 인수금이라는 뜻은 아닙니다. 일반 채권의 미배당과 선순위 임차보증금 승계는 구분해야 합니다.
임차보증금·배당요구관계가 확정되지 않은 상태의 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수 0원은 임차보증금의 실제 승계 여부가 확인되었다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 구분 | 최저매각가격 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 253,000,000원 | 248,658,000원 | 431,342,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 202,400,000원 | 198,766,400원 | 481,233,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 161,920,000원 | 158,853,120원 | 521,146,880원 | 0원 |
제시된 배당 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 채권 미배당액이 늘어나며, 신청채권자인 황단비는 어느 회차에서도 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 사근동 소재 수도권 지하철 2호선 용답역 북서측 인근입니다. 주변에는 다가구·다세대·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 남동측 인근에 용답역이 있습니다. 살곶이길을 따라 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 2019.06.05 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 급배수·위생·도시가스·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접하며, 대상 토지는 대체로 평탄한 자루형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 3,873,000원/㎡입니다.
- 건축 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 26세대 소규모 다세대주택이며, 확인된 최근 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.3회와 거래 표본의 제한을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 황단비의 임대차계약서, 보증금 원금, 지급내역 및 반환 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득금액 산정이 불가능합니다.
- 대항력 및 승계 검토. 2020.07.02 전입 이후 실제 점유의 연속성, 임대차관계의 실체, 우선변제 요건과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 동일인 황단비의 집행권원과 임차보증금 반환채권의 관계를 대조해야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 거래 여부도 원본 자료에 기초해 검토할 사항입니다.
- 배당순위 및 인수 여부. 주택도시보증공사 가압류 470,000,000원과 황단비의 청구액 210,000,000원에 대한 실제 배당관계를 확인하고, 미배당 일반채권과 승계 가능한 보증금을 구분해야 합니다.
- 가격 적정성. 신건 최저가가 최근 거래의 110.0%입니다. 비교 거래의 전용면적·층수 차이와 대상 호수의 상태를 반영해 가격을 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 인도 절차 및 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 실거래 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금과 임차관계를 확인해야 한다
이 물건의 말소기준은 주택도시보증공사의 가압류이며, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 황단비의 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 임차보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 경매신청채권자 역시 동일인인 만큼 임차관계의 실체와 배당·승계관계를 먼저 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 253,000,000원은 최근 거래가 230,000,000원보다 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 3.3회로 나타납니다. 현재의 핵심은 미확정 임차보증금 인수위험과 최근 시세 이상의 신건 가격 부담입니다. 단순 배당표상 인수액 0원만 근거로 권리가 깨끗하다고 결론 내리거나, 향후 유찰가격만 보고 매수 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
보증금·대항력·배당관계 확인이 선행되어야 실질취득금액과 입찰가격을 판단할 수 있는 사건입니다.
