서울동부지방법원 2025타경455. 송파구 방이동에 위치한 집앤사잠실프리미어 12층 1202호 오피스텔입니다. 소유자 김성균 씨가 2023년 4월 6일 신탁재산의 처분을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 당시 등기된 거래가액은 670,000,000원, 국민은행 근저당의 채권최고액은 610,800,000원입니다.

이후 가압류와 국세·건강보험·지방세 관련 압류가 잇따라 등기됐으며, 국민은행의 임의경매로 매각이 진행됩니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 소멸 예정이지만, 등기상 소멸과 실제 배당금액·조세채권의 배당순위는 구분해야 합니다. 또한 신건 최저가가 면적이 다른 최근 거래보다 높아, 적정 입찰가를 정하기 위한 시세 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류·압류 소멸

말소기준은 2023년 4월 6일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 앞선 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 이후 등기된 에이디시·신용보증기금 가압류, 국세·건강보험·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 참고 거래와 대상 면적이 다르다

집앤사잠실프리미어의 최근 확인 거래는 2026년 1월의 1건입니다. 해당 거래의 면적은 29.64㎡이고, 대상 물건의 시세 비교 면적 기준은 38.9㎡입니다. 따라서 단순 금액 비교로 동일 면적의 적정 시세를 확정할 수 없습니다.

최저매각가 683,000,000원은 최근 참고 거래가 550,000,000원의 124.2%입니다. 금액 차이는 133,000,000원이지만, 두 거래의 면적이 다르므로 이를 그대로 동일 조건의 시세 프리미엄으로 해석하면 안 됩니다.

최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가는 모두 550,000,000원이지만, 단일 거래이므로 가격 추세를 확정할 수 없습니다. 단지 전체 평균 역시 같은 거래에 기초한 수치입니다. 대상 호수와 동일한 면적대의 실거래를 추가로 확인하기 전까지는 신건 최저가에 가격상 이점이 있다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 683,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 배당 추정치를 적용한 시뮬레이션입니다. 국민은행은 신청 청구액과 별도로 근저당 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 조세채권의 실제 우선배당액에 따라 결과가 변경될 수 있습니다.

집행비용 9,230,000원은 추정치입니다. 국민은행 배당액은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 신건에서는 채권최고액을 기준으로 산정한 국민은행 배당이 전액 충족되는 구조입니다. 1회 유찰 시에도 시뮬레이션상 신청채권액 502,163,967원은 충족되지만, 2회 유찰 시에는 국민은행 예상 배당이 430,348,800원으로 줄어 해당 청구액에도 미달합니다.

다만 유찰이 진행되더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당 증가를 매수인의 추가 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방이중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 잠실역(2·8호선), 몽촌토성역(8호선)이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2023.02.08 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 18층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 및 기계식주차장이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 약 6m 내외의 올림픽로30길에 접하는 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역·잠실광역중심제1지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등에 해당합니다. 오피스텔의 실제 이용 및 거래에 적용되는 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 단지 규모는 12세대이고, 최근 거래 표본은 면적이 다른 1건입니다. 교통 접근성과 별개로 대상 호수의 적정 매도가격 및 거래 유동성을 충분히 검증하기 어려우므로 동일 면적 거래와 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 실거래 확보. 최근 확인된 거래는 대상과 면적이 다릅니다. 38.9㎡ 기준의 비교 가능한 실거래·매물 호가를 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
• 세금 압류 원인 확인. 경기광주세무서·여수세무서·부평구의 압류에 대해 실제 조세채권액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 국민건강보험공단 압류도 별도 검토 대상입니다.
• 점유 및 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·명세서와 실제 점유 상황을 대조하세요.
• 기계식주차장. 주차 가능 조건, 차량 규격 제한, 이용 비용 및 운영 상태를 확인하세요.
• 관리비. 관리비 체납액과 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 최신 원본으로 재확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.12 매각기일의 변경·연기·취하 여부와 최종 매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

이 사건의 권리구조는 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류가 정리되는 형태입니다. 명세서에 명시된 인수권리가 없고 예상 시나리오에서도 매수인 인수금은 0원입니다.

그러나 가격 판단에는 별도의 검증이 필요합니다. 신건 최저가 683,000,000원은 최근 참고 거래 550,000,000원의 124.2%이지만, 비교 거래의 면적이 달라 이 수치만으로 실제 고평가율을 결정할 수 없습니다. 최근 거래 표본도 1건에 불과합니다.

또한 국세·지방세 압류 4건이 있어 실제 조세채권액 및 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 명세서상 인수권리는 없으나, 가격은 동일 면적 시세 검증이 필요하고 배당은 세금 우선순위 확인이 필요한 물건입니다. 신건 가격 자체에 메리트를 부여하기보다는 비교 가능한 거래와 실제 점유·권리 원본을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.