서울동부지방법원 2025타경50326. 서울 강동구 길동 디아트 3층 304호입니다. 감정가는 338,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김용현이고 신청채권자는 신훈, 청구금액은 260,160,900원입니다. 이 사건의 특징은 신훈이 선순위 전세권자이면서 실제 점유 임차인이고, 현재 강제경매 신청채권자이기도 하다는 점입니다.

2020.08.11 설정된 전세권은 2020.09.28 홍동선 근저당권보다 앞섭니다. 신훈의 전입신고 역시 2020.07.27로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 근저당권을 말소기준으로 잡고 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 설정된 전세권

2020.02.06 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 3,900,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2020.09.28 홍동선 근저당권입니다.

그런데 신훈의 전세권 설정일은 2020.08.11로 말소기준보다 앞섭니다. 전입신고도 2020.07.27에 이뤄졌습니다. 선순위 전세권과 대항력 있는 점유관계를 각각 검토해야 하는 구조입니다.

반면 말소기준 이후의 국세 압류, 서초구 압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2021년에 개시됐던 홍동선의 종전 임의경매는 2022.05.25 등기 말소가 이뤄졌으므로 현재 진행 중인 경매와 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 신훈의 이중 지위가 핵심

실제 임차인 1명. 신훈은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 직접 전입한 점유자로 조사됐습니다. 임차보증금 및 확정일자는 확인되지 않았으며, 등기 전세금 260,000,000원과 실제 임차보증금이 동일한지는 별도 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 거래가격보다 면적 차이가 먼저 보인다

디아트의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 최근 거래가격은 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 다만 거래표본의 전용면적은 26.84㎡와 28.35㎡로, 본건 비교 기준 면적 44.14㎡와 일치하지 않습니다.

최저가 338,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 112.7%입니다. 전체 거래 평균 대비로는 111.7%이며, 과거 거래와 비교한 최근 거래 추세도 -1.6%로 하락했습니다.

그러나 두 거래 모두 본건보다 면적이 작은 호실입니다. 따라서 이 수치만으로 본건이 정확히 시세보다 비싸다고 확정하거나, 반대로 면적이 더 크다는 이유로 가격 메리트가 있다고 판단해서도 안 됩니다. 동일 면적 및 유사한 이용상태의 거래가 확인되기 전까지 가격 가점은 보류하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)

위 표는 입력된 배당 시산을 그대로 표시한 참고 계산입니다. 신훈의 선순위 전세금과 경매신청채권을 별도 배당 항목으로 계산하고 있으므로, 동일 채권의 중복 계상 여부를 검증해야 합니다. 실제 배당순위와 확정 배당액을 보증하지 않으며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 인수위험은 해소되지 않는다

미배당액은 입력된 채권 합계 556,160,900원을 기준으로 한 단순 시산이며, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 동일인 채권의 중복계상 여부 및 선순위 전세권의 최종 처리에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

유찰되면 명목상 최저매각가는 낮아지지만, 선순위 임차보증금이 잔존하여 매수인에게 인수되는 경우에는 낙찰가와 인수액의 합계로 취득비용을 판단해야 합니다. 따라서 270,400,000원 또는 216,320,000원이라는 최저가만으로 저가 매수 기회라고 해석할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 천동초등학교 남측 인근. 주위에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 길동역과 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 8층 건물로, 사용승인일은 2020.01.31입니다. 승강기, 난방, 위생·급배수 및 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 정방형의 평탄한 주상용 건부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,529,000원/㎡입니다.
• 환금성. 디아트는 20세대 규모이며, 확인된 거래는 2건입니다. 이들 거래는 본건과 면적이 달라 직접적인 환금성 및 적정가격 판단 자료로 사용하기에는 제한이 있습니다.

내부구조도 역시 외부관찰 등을 바탕으로 작성된 것으로, 실제 내부 이용상황과 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 및 관련 서류를 통한 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권. 2020.08.11 설정된 신훈 전세권 260,000,000원의 최종 소멸·인수 여부를 확인하세요.
• 대항력과 실제 보증금. 전입일 2020.07.27, 확정일자 미상, 보증금 미상입니다. 실제 임대차계약서 및 보증금 반환관계를 대조해야 합니다.
• 신청채권의 성격. 전세권자 신훈과 강제경매 신청채권자 신훈이 동일합니다. 전세금과 청구금액의 중복계상 여부를 검증하세요.
• 매각물건명세서. 명시적 인수권리 해당사항없음이라는 표시가 등기부상 선순위 전세권 및 현황조사상 점유관계와 어떻게 정리되는지 확인하세요.
• 공부상 용도. 근린생활시설을 주거용으로 이용하고 있습니다. 실제 이용의 적법성 및 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 최근 거래는 26.84㎡, 본건 비교 면적은 44.14㎡입니다. 동일하거나 유사한 면적·용도의 거래로 적정가격을 다시 산정하세요.
• 내부 상태. 내부구조도가 외부관찰을 바탕으로 작성된 만큼 실제 내부구조와 이용상황을 확인하세요.
• 입찰 전 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 배당요구 및 채권 관련 자료를 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 선순위 권리의 정리가 먼저”

이 사건은 단순히 신건 최저가 338,000,000원의 가격 적정성을 판단하는 물건이 아닙니다. 먼저 신훈의 선순위 전세권 260,000,000원과 대항력 있는 점유관계가 매각 후 어떻게 처리되는지를 확정해야 합니다.

신훈은 실제 임차인이자 전세권자이며 강제경매 신청채권자입니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 표시에도 불구하고, 실제 보증금과 배당을 통한 채권 소멸 여부는 별도 검증이 필요합니다. 배당 시산의 중복계상 가능성도 해소해야 합니다.

가격 측면에서도 최근 거래는 하락 추세(-1.6%)이고 최저가가 최근 참고거래 평균의 112.7%이지만, 비교표본의 면적이 본건과 달라 직접적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 공부상 근린생활시설과 실제 다세대주택 이용 사이의 불일치가 존재합니다.

결론적으로 선순위 권리의 인수 여부, 실제 보증금, 용도 적법성 및 적정 시세가 확인되기 전에는 매수인의 실질취득비용과 위험을 확정할 수 없습니다. 유찰에 따른 최저가 인하만을 근거로 접근하기보다, 권리관계와 이용상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.