창원지방법원 2026타경10502. 거제시 일운면 망치리 191-12 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 펜션으로 이용 중인 것으로 보이는 2층 철근콘크리트조 건물이고, 토지 365.0㎡ 역시 펜션 건부지로 이용 중입니다. 지상 제시외 건물은 매각에 포함되고, 토지 위 조경수 등도 토지에 포함해 평가했습니다.
권리분석의 기준점은 2024.12.24 접수된 부산축산업협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당·신탁·압류 등은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 최지우 가압류 79,000,000원, 박정호 근저당권 24,000,000원, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10502 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 망치리 191-12 · 경상남도 거제시 일운면 망양1길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 펜션으로 이용중인 것으로 보임 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물 |
| 토지 | 365.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이시광 |
| 감정가 / 최저가 | 446,881,160원 / 446,881,160원 (신건) |
| 경매 신청 | 박정호 · 청구금액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 지상 제시외 건물 포함 · 조경수 등 토지 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리인 부산축산업협동조합 근저당권은 토지 망치리 191-12를 공동담보로 하고 있습니다. 이후 등기된 최지우 가압류와 박정호 근저당권, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현 배당 가정에서는 채권자 총 청구액 415,000,000원이 전액 배당되고도 소유자에게 25,012,348원이 남습니다.
② 가격 판단 — 신건 446,881,160원, 실거래 비교근거 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 446,881,160원이고 0회 유찰 신건입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 446,881,160원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지, 혹은 가격 메리트가 있는지는 현 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 일반 주거가 아니라 펜션이므로 토지·건물 상태와 영업용 활용 가능성까지 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 446,881,160원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 357,504,928원 | 63,300,141원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 286,003,942원 | 133,800,113원 | 0원 |
유찰될수록 배당되지 못하는 채권액은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 1회·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 매수인 인수부담이 아니라 채권자 배당 부족액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,881,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,868,812원 |
| 1. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최지우 | 79,000,000원 | 79,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박정호 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,012,348원 |
집행비용은 매각가 기준 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 채권자 총 청구액은 415,000,000원, 총 예상배당은 415,000,000원, 현재 회차 미배당액은 0원입니다.
④ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 펜션으로 이용 중인 것으로 보이며 정확한 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 입지. 거제시 일운면 망치리 소재 망치몽돌해수욕장 북동측 인근이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 위치와 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 외벽은 사이딩 판넬 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 365.0㎡ 대지이며 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 425,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 펜션 이용 실태. 실제 객실 구성, 영업 여부, 시설 상태 등 현재 사용상태를 현장에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 지상 제시외 건물 및 토지상의 조경수 등이 포함된다는 점을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가의 시장 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 주변 유사 펜션·주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·자연취락지구 외 역사문화환경보존지역과 중점경관관리구역 등 제한이 실제 증·개축·활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장과 가격’이 승부처
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.12.24 부산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 곧바로 안전한 신건으로 단정하기에는 별도 확인할 부분이 남습니다. 감정평가서상 펜션으로 이용 중인 것으로 보이고 임대관계는 미상이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 446,881,160원이 싸다는 결론도, 비싸다는 결론도 현 자료만으로는 낼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기 인수위험보다 현장 점유·펜션 이용실태·토지규제·가격 검증입니다.
