창원지방법원 2026타경10535. 거제시 사등면 성포리 대성루첸하우스 101동 2층 202호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 다세대주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 집합건축물대장 건축물현황도상 방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등으로 이용 중입니다. 사용승인은 2012.02.24입니다.
권리관계의 중심은 2019.10.28 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 89,700,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.17 삼성카드 주식회사 가압류 9,251,415원과 2026.05.20 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10535 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-1 대성루첸하우스 101동 2층202호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 사등면 거제대로 5697-3 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 내부 구성 | 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 2 등 |
| 소유자 | 김연초 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 55,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 김연초이며 2016.08.05 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기는 2016.08.08 접수됐습니다. 현재 말소기준권리는 2019.10.28 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 삼성카드 주식회사 가압류와 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
대성루첸하우스는 16세대이며 사용승인은 2012.02.24입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 57,000,000원이고 0회 유찰의 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 89,700,000원 | 55,574,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,251,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 98,951,415원, 예상 배당액은 55,574,000원, 미배당액은 43,377,415원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 57,000,000원 | 55,574,000원 | 43,377,415원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 45,600,000원 | 44,379,200원 | 54,572,215원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 36,480,000원 | 35,423,360원 | 63,528,055원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 55,560,000원에 대해 예상배당 55,574,000원으로 충족되지만, 1회 유찰 시 예상배당은 44,379,200원, 2회 유찰 시에는 35,423,360원으로 내려갑니다. 다만 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 사등면사무소 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 집합건축물대장 건축물현황도상 방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호이고, 외벽 스톤코트 마감, 내벽 벽지 및 타일 붙임 마감, PVC 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 2필 일단 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 208,000원/㎡, 토지면적 1,255.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 곤란했습니다. 실제 점유자·전입·임대차관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.10.28 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이며 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 57,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 판단하기 어렵습니다. 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 발생하더라도 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 확인이 남았다
등기부 기준으로 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계가 미상이고 내부조사도 이루어지지 못했습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수위험보다 실제 점유·임대 상태 확인에 있습니다. 또한 최근 실거래가 자료가 없어 신건 최저가 57,000,000원의 가격 경쟁력도 단정할 수 없습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 전 현장·점유·최근 거래가격을 함께 대조해야 하는 물건입니다.
