창원지방법원 2026타경10560. 통영시 미수동 성준파크빌라 5층 503호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 말소기준권리는 2007.02.13 설정된 정량동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 32,500,000원이고, 현재 소유자 김영경이 같은 날 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 설정된 권리입니다. 이후 현재 경매의 강제경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 전세권과 임차권이 여러 차례 보이지만 김태우 전세권, 최희두 전세권, 박옥자 전세권, 최정필 주택임차권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 한국토지주택공사의 임차권등기는 임차보증금 50,000,000원이지만, 전입일 2016.10.25가 말소기준일 2007.02.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 또 보증기관 신고로 분류되어 있어 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 284 성준파크빌라 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 진남아랫길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 김영경 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 52,753,424원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당
현재 권리판단의 기준은 2007.02.13 정량동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 한국토지주택공사 주택임차권과 2026.05.27 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기·압류·가압류·전세권·최정필 임차권은 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차·점유 — 보증기관 신고 1건, 실제 임차인 0명
| 신고 주체 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 2016.10.25 | 2016.10.24 | 50,000,000원 | 대항력 없음 매각 소멸 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 50,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 성준파크빌라는 16세대이고 2004.04.16 준공됐으며, 비교 대상으로 제시된 실거래 금액과 최근 거래일은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 50,000,000원이 최근 시세 대비 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 2. 근저당 · 정량동새마을금고 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 52,753,424원 | 16,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 85,253,424원 중 48,700,000원이 배당되고 36,553,424원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 미수동 진남초등학교 남측 인근이며 주변은 공동주택, 주택, 일부 상가 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며, 토지도 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 포장도로와 접하고 동측에 주출입구가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 378,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 규모. 성준파크빌라는 16세대이며 2004.04.16 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2007.02.13 정량동새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권은 전입일이 말소기준 이후이고 보증기관 신고로 분류되지만, 매각물건명세서와 배당요구 내용을 입찰 직전 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 50,000,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 연립·다세대의 실제 거래사례를 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 직접 확인해 명도 가능성과 비용을 점검하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 추정으로 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2007.02.13 정량동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 현재 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하고, 한국토지주택공사의 임차권도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 최근 거래자료가 없어 50,000,000원이 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 권리는 정리되지만 가격은 미검증. 이 두 판단을 분리해서 접근해야 하는 물건입니다.
