창원지방법원 2026타경10567. 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 에스지펠리체 비동 502호 아파트입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층에 있으며, 경남은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 현재 소유자는 권혁수·김행란으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 경남은행 근저당권의 채권최고액은 143,000,000원, 경매 청구액은 67,762,467원입니다.

등기부상 먼저 설정됐던 합천동부농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2015년 5월 22일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이후 여러 채권자가 공유지분에 가압류를 설정했으나, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 확인된 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.

문제는 현장 확인과 가격 검증입니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 또한 현재 확인 가능한 실거래는 2021년과 2022년 거래에 그쳐, 신건 최저가가 지금의 적정 시세보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 을구 3번 경남은행 근저당권입니다. 2015년 5월 22일 접수됐으며 채권최고액은 143,000,000원입니다. 이후 설정된 장승포농업협동조합·경남신용보증재단·신흥여객자동차주식회사·대한여객자동차주식회사 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

장승포농업협동조합의 가압류는 최초 청구금액 2,974,740원에서 2017년 12월 27일 3,974,740원으로 경정됐습니다. 별개의 채권으로 중복 합산하지 않고 경정 후 금액을 기준으로 살펴야 합니다. 또한 권혁수 지분에 설정됐던 통영세무서장의 압류는 2026년 2월 12일 해제로 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 99.6%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다

SG펠리체는 16세대 규모입니다. 확인 가능한 실거래는 2021년 7월과 2022년 11월 거래이며, 최신 확인 거래는 2022년 11월의 131,500,000원입니다. 따라서 이 금액을 현재 시세로 곧바로 간주하는 것은 적절하지 않습니다.

전체 거래 평균은 140,750,000원이고, 이 평균을 기준으로 보면 최저가는 93.1%입니다. 그러나 과거의 높은 거래금액이 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

최신 확인 거래이자 비교 지표인 131,500,000원을 기준으로 하면 신건 최저가 131,000,000원은 99.6%입니다. 차이는 단 500,000원입니다. 여기에 거래 추세가 -12.3%라는 점까지 고려하면, 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능금액은 128,366,000원입니다. 제시된 배당 추정에서는 경남은행 근저당권에 이 금액이 배당되고, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

경남은행의 143,000,000원은 채권최고액이며 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다. 위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 장승포농업협동조합의 최초 가압류 금액과 경정 금액은 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 추정액은 동일, 미배당은 확대

유찰 시 최저매각가가 낮아지는 경우의 배당 시뮬레이션입니다. 확인된 등기권리만을 전제로 하면 매수인 인수 추정액은 각 회차에서 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려갈수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다.

미배당액은 제시된 시뮬레이션 값입니다. 장승포농업협동조합 가압류의 최초 금액과 경정 금액이 별도로 반영된 추정치이므로 실제 채권총액 및 최종 미배당액과 차이가 발생할 수 있습니다. 매수인 인수 0원 역시 미확인 점유·임대관계가 없다는 전제의 추정값입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장승포초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 학교·아파트·빌라·근린시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 북서측 폭 4차선 및 동측 폭 2차선 포장도로와 접합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 5층입니다. 위생설비·승강기·개별가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다. 감정평가 당시 폐문으로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 장승포초등학교 상대보호구역 및 장승포항항만시가지구역 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 608,300원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 단지로 확인 가능한 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래가 2022년 11월에 머물러 있어 현재 매수 수요와 환금성을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 미확인에 따른 시설 상태 및 수리비 변수는 별도로 남습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시점 확인. 최신 확인 거래는 2022년 11월의 131,500,000원입니다. 과거 전체 평균인 140,750,000원만을 기준으로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 확인된 거래 추세는 -12.3%입니다. 신건 최저가가 과거 비교거래의 99.6%라는 점을 감안해 최신 거래 및 주변 유사 물건의 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 감정평가 당시 폐문 상태였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·임차보증금·대항력 가능성을 확인한 뒤 인수 위험을 재검토해야 합니다.
• 내부 상태. 실제 내부 상태를 확인하지 못해 일반적인 상태를 기준으로 감정평가했습니다. 수리 필요 여부와 비용을 확인해야 합니다.
• 공유자 관계. 권혁수와 김행란이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 매각 대상 및 실제 점유관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 가압류 경정. 장승포농업협동조합 가압류는 청구금액이 3,974,740원으로 경정됐습니다. 최초 금액을 별도 채권으로 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
• 관리비 및 배당. 미납 관리비와 실제 채권액·당해세·우선변제 여부를 확인해야 합니다. 채권최고액 기준의 예상배당은 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원과 안전한 낙찰은 다르다”

거제 SG펠리체 비동 502호는 경남은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조여서, 확인된 등기상 인수액은 0원으로 추정됩니다. 기존 선순위 근저당권과 국세 압류도 이미 말소됐습니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 131,000,000원은 최신 확인 실거래 131,500,000원의 99.6%로 차이가 거의 없고, 거래 추세는 -12.3%입니다. 게다가 최신 확인 거래는 2022년 11월에 머물러 있습니다. 과거 평균 대비 낮아 보이는 가격만으로 현재 시장에서의 할인 매물이라고 판단하기 어렵습니다.

16세대 규모의 소규모 단지인 데다 내부 상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리 정리는 비교적 단순하지만, 점유관계 확인과 현재 시세 검증이 선행돼야 하는 신건으로 정리할 수 있습니다. 가격 메리트는 확인된 과거 평균이 아니라 현재 거래 수준과 실제 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.