창원지방법원 2026타경10575. 거제면 옥산리 ‘거제오션파크자이’ 111동 8층 803호 아파트입니다. 소유자 김영구는 2021년 8월 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 238,125,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 181,500,000원이 설정됐으며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023년 국의 압류가 있었지만 2024년 해제로 이미 말소됐고, 2026년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
매각가를 현재 최저가인 173,000,000원으로 가정한 배당에서는 집행비용 3,222,000원을 제외한 169,778,000원이 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 11,722,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당이 생긴다는 이유만으로 그 금액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 111동 8층 803호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 거제면 두동로 259-90 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층 803호 · 비교평형 84.9435㎡ |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김영구 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 238,125,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 청구액 | 164,053,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.17 주식회사우리은행 근저당권입니다. 앞선 신탁등기는 신탁재산 귀속 과정에서 이미 정리됐고, 2023년 경기광주세무서장 관련 압류 역시 2024.12.31 말소됐습니다. 2026.06.01 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.73억은 최근 평균의 138.8%
거제오션파크자이 동일평형 최근 12건은 2026년 5월부터 9월까지 105,000,000원~159,600,000원에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 124,633,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 122,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 20 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 8 | 159,600,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 124,633,333원 |
신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 124,633,333원보다 48,366,667원 높고, 최신 거래 122,000,000원보다도 51,000,000원 높습니다. 최근 12건 중 최고 거래가인 159,600,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 이유로 가격 매력을 평가할 수 없고, 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 높은 가격대라고 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 181,500,000원 | 169,778,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 11,722,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 173,000,000원 가정 시 집행비용 3,222,000원과 근저당 배당 169,778,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 11,722,000원이 미배당되지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 거제뷰컨트리클럽 내에 위치하며, 부근에는 골프장과 순수임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층 803호이며, 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지 토지로 지면은 대체로 평탄한 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·복합개발진흥지구·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 근린공원·중로1류·중로3류 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지·거래. 거제오션파크자이는 783세대, 2017.09.28 준공이며 동일평형 최근 12건 거래는 105,000,000원에서 159,600,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 124,633,333원의 138.8%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 우선해 응찰 가격을 판단해야 합니다.
- 회차별 비교. 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원입니다. 최근 평균과 비교하면 가격 조건이 회차에 따라 크게 달라집니다.
- 점유 현황 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 점유자·전입관계·인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 11,722,000원의 미배당이 생기지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용계획 확인. 지구단위계획구역 및 근린공원·중로 저촉 등 토지이용계획 사항을 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
등기상 핵심은 단순합니다. 2021.08.17 우리은행 근저당이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 반면 점유·임대관계는 현장조사에서 확정되지 않았기 때문에 명도 측면의 확인은 남습니다.
가격은 현재 회차에서 가장 큰 부담입니다. 신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 124,633,333원의 138.8%이고, 최신 거래 122,000,000원과 최근 최고 거래 159,600,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.2회이고, 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원으로 내려가는 만큼, 이 사건은 현재 신건 가격보다 실거래 대비 가격 수준과 점유 확인이 판단의 핵심입니다.
