서울남부지방법원 2025타경11764. 강서구 화곡동 더봄333 제5층 제502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최진형은 2022년 4월 30일 매매를 원인으로 거래가액 319,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 9일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 핵심은 등기부상 압류나 경매개시결정보다 조주연의 319,000,000원 주택임차권입니다.
조주연은 2022년 5월 2일 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2024년 3월 5일 마쳐졌습니다. 이 사건의 말소기준은 2024년 12월 10일 광명시 압류이므로 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력은 존재합니다. 보증금이 현재 최저가 206,080,000원보다 큰 만큼 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 21.66㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 최진형 (2022.04.30 매매 · 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 206,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 규모 | 더봄333 · 15세대 · 사용승인 2022.01.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 매각조건이 결론을 바꾼다
등기부상 2022년 2월 8일 설정된 강서신용협동조합 근저당권은 2022년 5월 2일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현 사건의 말소기준은 2024년 12월 10일 광명시 압류입니다. 그 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조주연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.02 | 319,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 실질 승계 0원* |
* 권리 구조만 보면 대항력 있는 319,000,000원 보증금은 미배당 시 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건은 해당 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
실제 임차인은 조주연 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권승계인 및 신청채권자로 나타나므로 319,000,000원을 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 포기·말소 조건은 조주연의 임차보증금 반환청구권과 그 승계 부분에 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.0608억 기준으로 봐야 한다
포기·말소 조건을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질취득가는 206,080,000원입니다. 비교지표상 최근12개월 평균 거래금액은 311,500,000원, 최신 거래는 299,000,000원이며, 실질취득가는 최근12개월 평균의 66.2%입니다. 다만 확인되는 개별 실거래가 2022년 3~4월에 집중되어 있어, 2026년 8월 매각기일의 현재 가격을 그대로 대표한다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 20.51㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2022.04 | 21.65㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2022.04 | 21.66㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2022.03 | 23.70㎡ | 6 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 311,500,000원 |
표본 최저는 299,000,000원, 평균은 311,500,000원, 최고는 329,000,000원입니다. 감정가 322,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 2회 유찰된 현재 최저가 206,080,000원은 표본 가격보다 낮습니다. 다만 이 사건에서는 “최저가가 싸다”는 판단을 하기 전에 반드시 319,000,000원 대항력 보증금의 포기·임차권 말소 조건이 실제 매각조건대로 적용되는지를 전제로 해야 합니다. 그 조건을 반영할 때에만 실질취득이 206,080,000원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,685,120원 |
| 임차인 조주연 보증금 | 319,000,000원 | 0원 |
| 경매신청 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 202,394,880원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사에는 202,394,880원이 배당되고 116,605,120원이 미배당됩니다. 배당 계산 자체에는 대항력 보증금 319,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 유지되면 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 206,080,000원 | 202,394,880원 | 116,605,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 164,864,000원 | 161,755,904원 | 157,244,096원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 131,891,200원 | 129,244,723원 | 189,755,277원 | 0원* |
* 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 조주연 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 기재되어 있어 예외적으로 실질 인수 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 까치산역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 502호이며, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 서측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 내부는 잠금장치와 이해관계인 부재로 건축물현황도면·외부 관찰·표준적 이용상황 등을 기준으로 평가돼 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 환금성. 더봄333은 15세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.7회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 조주연 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체를 무시하지 말 것. 조주연의 전입·점유일 2022.05.02는 말소기준 2024.12.10보다 앞섭니다. 포기 조건이 결론을 바꾸는 것이지 대항력이 없는 사건이 아닙니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 조주연 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인·신청채권자로 나타납니다. 319,000,000원을 두 번 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 광명시·국·국민건강보험공단 압류가 있고, 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 시점 확인. 비교되는 개별 실거래는 2022.03~04 거래입니다. 2026.08.27 입찰가격 결정 시에는 거래 시점 차이를 감안해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가가 내부 실측 없이 작성된 부분이 있으므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 보수적 접근. 15세대 다세대이고 평균 유찰 횟수 2.7회·낙찰률 0.0%로 나타나므로, 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “3.19억 인수형”이지만 매각조건 때문에 결론이 달라진다
이 사건은 권리분석을 한 줄로 줄이면 “대항력은 살아 있지만 보증금 반환청구권은 포기된다”입니다. 조주연의 전입·점유는 말소기준보다 앞서고 보증금은 319,000,000원이라, 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 206,080,000원만 보고 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있으므로, 그 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 206,080,000원입니다.
가격만 보면 최근12개월 평균 지표 311,500,000원의 66.2%, 최신 거래 299,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 실거래가 2022년에 집중되어 있고, 더봄333 경매 통계가 평균 2.7회 유찰·낙찰률 0.0%인 점을 감안하면 가격 할인은 확인되지만 환금성과 시세 신선도까지 뛰어난 물건으로 보기는 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 정확한 확인입니다.
