서울동부지방법원 2025타경51642. 성동구 용답동 자동차 관련 업체 밀집 상가지대에 있는 제비호디동 2층 제가19호로, 감정평가상 사무실(극동자동차주식회사)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2001.09.14. 설정된 주식회사한빛은행 근저당권 65,000,000원입니다. 이후의 우리은행 근저당권 31,000,000원, 정은수 근저당권 205,000,000원, 성동구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.
권리표만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 주의점은 금전채권보다 부동산 자체의 권리·사용 형태에 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 건물은 현재 대지권 미등기 상태이고, 토지는 여러 사람이 공유지분으로 소유하고 있습니다. 감정평가는 소유자 극동자동차주식회사의 공유지분인 4,165,308,000분의 12,245,520에 해당하는 면적을 대지사용권에 해당하는 것으로 보아 포함하여 평가했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51642 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 234 비호디동 2층가19호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 사무실(극동자동차주식회사) 이용 |
| 소유자 | 극동자동차(주) · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 73,853,322원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 | 유통상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 공시지가 5,794,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 1979.11.24 사용승인 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 대지권 구조는 별도 확인
말소기준은 2001.09.14. 한빛은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당권과 정은수 근저당권, 2014년 성동구 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
제공된 임차인 신고 내역에는 임차인이 확인되지 않습니다. 감정평가상 이용자는 극동자동차주식회사이며, 등기상 소유자도 극동자동차(주)입니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 제3자의 임차권 존재를 단정할 수 없고, 현황조사·매각물건명세서 원본에서 최종 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 331,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제공되지 않아, 이 331,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정은수 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,566,000원 |
현재 회차 331,000,000원 가정에서는 집행비용 5,434,000원을 제외한 뒤 등기상 세 근저당의 채권최고액 합계 301,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 24,566,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 331,000,000원 | 301,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 264,800,000원 | 260,292,800원 | 40,707,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 211,840,000원 | 208,074,240원 | 92,925,760원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 그 부족액을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 따라서 금액 구조상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 이것이 곧 시세 대비 저가라는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장한평역(지하철 5호선) 남동측 인근이며, 자동차부품 판매점포·자동차정비업소 등 자동차 관련 업체가 밀집하고 업무시설·근린생활시설이 주를 이루는 유통상업지역 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 장한평역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 당시 극동자동차주식회사의 사무실로 이용 중이며 기본적인 위생설비와 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,917.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 북측 및 남동측 폭 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물. 1979.11.24 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 자동차 관련 상권의 근린시설·사무실 용도이고, 대지권 미등기 및 인접호와의 일체 사용이 확인돼 독립 사용성과 매각성은 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 감정가에는 소유자의 토지 공유지분을 대지사용권으로 보아 포함했습니다. 건물과 토지 지분의 이전 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 가9호와의 경계 확인. 가19호와 인접한 가9호가 벽체 없이 일체 사용되고 있으므로 현장에서 실제 구획, 출입, 설비 공유 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 소유자 법인이 사무실로 사용하지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 물건의 최근 거래 자료가 없어 331,000,000원이 시세보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 별도의 상가·업무시설 거래 사례 확인이 필요합니다.
- 공유토지 구조 확인. 토지는 수인의 공유지분 형태입니다. 지분 비율과 실제 대지사용권의 법적 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 직전 변경사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 대지권과 독립 사용성
이 사건은 제공된 배당 시나리오만 보면 매수인이 인수하는 금액이 0원이고, 말소기준 이후 근저당·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 물건 자체는 단순한 독립 점포가 아닙니다. 대지권 미등기, 토지 공유지분 구조, 인접 가9호와 벽체 없이 일체로 사용 중이라는 현황이 겹쳐 있습니다.
또한 현재 최저가 331,000,000원을 비교할 최신 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘후순위 채권을 떠안느냐’가 아니라, 토지 지분과 대지사용권의 이전 구조가 명확한지, 가19호를 독립적으로 사용할 수 있는지, 그리고 331,000,000원이 실제 상권 시세에 비해 적정한지를 확인하는 데 있습니다.
