서울동부지방법원 2025타경51677. 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 5층 504호입니다. 2021년 사용승인을 받은 건물의 전용면적 27.33㎡ 물건으로, 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 김성훈이며, 임차인 강미진이 신청채권자로 강제경매를 진행한 사건입니다.

이 물건의 핵심은 등기부에 여러 건의 가압류가 있다는 사실보다 그 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 강미진은 2022년 9월 22일 전입신고를 하고 다음 날 점유를 개시했습니다. 말소기준 가압류는 2024년 2월 20일 접수됐습니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금을 전액 배당받지 못하면, 매각물건명세서에 따라 부족분을 매수인이 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 이후 서울보증보험, 씨알엔지니어링, 진승완, 합자회사 동화, 농협 관련 채권자, 중소기업은행 등의 가압류와 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거의 신탁등기와 김태영의 가압류 역시 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5억의 대항력

보증금과 임대차 이력이 확인된 임차인은 강미진 1명입니다. 별도로 '기사항전'이라는 기재가 있으나 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아, 실제 별개의 임차인인지부터 원본 대조가 필요합니다.

강미진의 임차권등기는 2024년 11월 4일 접수됐고, 보증금은 500,000,000원입니다. 신건 매각가 435,000,000원을 가정하면 집행비용 차감 후 예상배당액은 428,250,000원으로, 71,750,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매각물건명세서에 명시된 인수 조건에 따라 매수인 부담으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다

에스아이팰리스레이크잠실의 전용 27.33㎡대 실거래 내역입니다. 전체 확인 거래는 7건으로 평균은 295,841,428원이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 8월의 325,880,000원 1건입니다. 따라서 과거 거래가 혼합된 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 가격을 비교해야 합니다.

최근 거래는 과거 거래군보다 12.0% 상승한 것으로 집계되어 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 지속적인 가격 상승 추세라고 단정하기는 어렵습니다.

최저가 435,000,000원 자체가 최근 실거래의 133.5%입니다. 여기에 예상 인수보증금 71,750,000원을 더한 실질취득액 506,750,000원을 기준으로 비교하면 최신 거래보다 180,870,000원 높습니다. 감정가와 실질취득액 모두 최근 거래 수준을 웃돌기 때문에 현 회차에는 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)

강미진의 경매신청채권과 임차보증금은 동일한 보증금 채권에 관한 것으로 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 신건 예상배당에서는 집행비용과 임차인의 우선변제액으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다

본건은 일반적인 가격 할인형 경매가 아닙니다. 임차인의 보증금 500,000,000원에 대한 대항력이 유지되는 구조에서는 매각가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들고, 그 부족분만큼 매수인의 인수액이 증가합니다.

실질취득액 = 예상 낙찰가 + 예상 인수보증금. 집행비용 추정치 차이에 따라 회차별 총액에 소폭 차이가 있습니다. 취득 관련 부대비용과 추가 확인이 필요한 점유자의 잠재적 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 8·9호선 석촌역 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 석촌역이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 504호입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 경매 물건종류는 다세대로 표시되어 있으나 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로제1지구)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 10미터, 북서측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 환금성. 27세대 규모이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월의 동일 면적 거래는 1건으로, 가격 판단 시 개별 거래의 층·상태·거래조건을 함께 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 점유 상황을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 구조 확인. 강미진의 보증금 500,000,000원과 전입·점유·확정일자 및 임차권등기명령 원본을 확인해야 합니다. 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인 인수 조건입니다.
• 실질취득액 기준으로 가격 판단. 신건 예상 총액은 506,750,000원입니다. 최신 거래 325,880,000원과 비교할 때 최저매각가만 사용하면 실제 비용을 과소평가하게 됩니다.
• 추가 점유 관련 기재 확인. '기사항전'으로 표시된 기재가 실제 별도 점유자인지 원본과 현장조사로 확인해야 합니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 추가 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계. 강미진의 임대차계약과 보증금 지급 내역, 강제경매 신청의 근거를 확인하고 가장임차인 관련 검토사항을 해소해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 예상배당표는 추정치입니다. 세금 등 실제 배당 순위에 영향을 주는 사항에 따라 강미진의 배당금 및 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 최저가가 하락하더라도 인수액이 증가합니다. 각 회차의 실질취득액을 다시 계산하고 입찰 여부를 판단해야 합니다.
• 이용상태 및 명도. 오피스텔 이용상태, 실제 거주·점유자, 인도 및 보증금 반환과 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비와 매수인 부담 가능 금액, 세금 관련 사항은 관리주체 및 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 총취득액은 내려가지 않는다”

이 물건의 본질은 대항력 있는 임차인의 5억 원 보증금입니다. 말소기준인 2024년 2월 20일 가압류보다 강미진의 전입과 점유가 앞서고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

신건 최저가 4.35억에 예상 인수액 7,175만원을 더하면 실질취득액은 5억 675만원입니다. 최근 동일 면적 실거래 3억 2,588만원보다 크게 높은 수준입니다. 1~2회 유찰되더라도 보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 약 5억 원으로 유지됩니다. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 상승한 점을 반영하더라도 현재의 실질취득액을 정당화할 가격 근거는 확인되지 않습니다.

여기에 추가 점유 관련 기재의 실체와 신청채권자·임차인 관계에 관한 확인사항도 남아 있습니다. 가격 부담이 크고 인수 위험이 명확한 고위험 구조입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라, 임차보증금 인수 조건 자체에 변동이 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.