서울동부지방법원 2025타경51732. 성동구 금호동1가 벽산아파트 205동 11층 1102호, 전용 84.82㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 노정희이며, 2017년 4월 24일 매매를 원인으로 2017년 5월 29일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 582,500,000원이었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023년 7월 27일 성내새마을금고 근저당권 960,000,000원입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당 720,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후 설정된 동양잉크 근저당과 성동구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 계산도 없고, 제공된 배당 시나리오에서 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 최저가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 권리 인수 기준 실질취득액이 매각가와 같은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51732 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 금호동1가 633 벽산아파트 205동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.82㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 노정희 · 2017.05.29 소유권 취득 · 거래가액 582,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,000,000원 / 1,500,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.07.27 성내새마을금고 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 청구액 | 812,157,360원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 말소, 현재 기준은 2023년 성내새마을금고
핵심은 2022년 수협은행 근저당이 더 이른 날짜에 설정돼 있었지만 2023.07.27 해지로 이미 말소됐다는 점입니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 설정된 성내새마을금고 근저당입니다. 2024년 동양잉크 근저당 500,000,000원, 2025년 성동구 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 15억이 최근 12개월 평균의 82.1%
벽산아파트 동일면적 84.82㎡의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고, 평균 거래금액은 1,827,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 8층 1,820,000,000원이며, 최근 표본의 최저는 1,690,000,000원, 최고는 2,000,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.82㎡ | 8 | 1,820,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 20 | 1,940,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 14 | 1,820,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 4 | 1,800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 20 | 2,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 10 | 1,840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 7 | 1,850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 16 | 1,800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 13 | 1,790,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 3 | 1,690,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 2 | 1,780,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 7 | 1,800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 1,827,500,000원 |
현재 최저가 1,500,000,000원은 최근 12개월 평균보다 327,500,000원 낮고, 평균의 82.1%입니다. 최신 거래 1,820,000,000원과 비교해도 320,000,000원 낮으며, 최근 표본 최저가 1,690,000,000원보다도 190,000,000원 낮습니다. 임차보증금 인수가 없어 이 비교에서는 최저가와 실질취득액이 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,400,000원 |
| 1. 근저당 · 성내새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동양잉크 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,600,000원 |
현재 회차 가정에서는 제공된 배당 계산상 두 근저당 채권최고액 합계 1,460,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 22,600,000원입니다. 성동구 압류 관련 실제 세액과 당해세·최우선변제 등이 발생하면 실제 배당 순서와 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,500,000,000원 | 1,460,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,200,000,000원 | 1,185,600,000원 | 274,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 960,000,000원 | 948,000,000원 | 512,000,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권자 미배당은 274,400,000원, 2회 유찰 시 512,000,000원으로 커지지만 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 박공지붕 20층 건물 내 11층 1102호입니다.
- 입지. 금호고등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 신금호역이 있습니다.
- 단지 규모. 벽산아파트는 1,707세대이며 준공일은 2001.12.03입니다. 동일면적 최근 거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 6,870,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 현재 15억원은 최근 12개월 평균 18억2,750만원의 82.1%, 최신 거래 18억2,000만원보다 3억2,000만원 낮습니다. 개별 호수의 층·향·내부상태 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2022년 수협은행 근저당은 2023.07.27 말소됐고, 현 말소기준은 2023.07.27 성내새마을금고 근저당입니다.
- 세금 배당 확인. 2025.05.07 성동구 압류가 있으므로 실제 세액과 배당 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 등재된 임차인은 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 각종 규제 표기가 있으므로 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원문, 감정평가 내용 및 최신 거래자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 현재 가격도 최근 거래 아래
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 인수도 없어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 가격 측면에서도 현재 신건 최저가 1,500,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 1,827,500,000원의 82.1%, 최신 거래 1,820,000,000원보다 320,000,000원 낮습니다.
따라서 이 물건에서 중심적으로 확인할 사항은 대항력 보증금 같은 거액의 승계 위험이 아니라 실제 점유 상태, 성동구 압류의 세액·배당 영향, 개별 호수 상태가 최근 거래가격과 비교해 어느 수준인지입니다. 현재 회차 기준으로는 권리 인수와 최근 시세 비교가 서로 반대 방향으로 움직이지 않으며, 권리 인수 기준 실질취득액도 최저가와 같은 1,500,000,000원입니다.
