서울동부지방법원 2025타경51881. 송파구 문정동 가든파이브라이프 지하 1층 엘-비1056호입니다. 감정평가상 공부 용도는 판매시설(도매시장)이고, 현황은 인접호와 경계구분 없이 ‘UNI QLO’ 매장 일부로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2009.11.24. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 214,800,000원입니다. 이후 2017년 주식회사현대백화점 전세권, 2025년 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 현대백화점, 매각물건명세서에는 점포라는 점유·임차 관련 기재가 있고 두 건 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 근거로 대항력 유무를 단정해서는 안 되며, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두고 확인하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 지1층 엘-비1056호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 공부상 판매시설(도매시장) · 현황 ‘UNI QLO’ 매장 일부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 지1층 엘-비1056호 |
| 등기부 소유자 | 강후원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권액 | 168,050,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2009.11.24. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사현대백화점의 전세권 10,080,217원, 삼성카드 주식회사의 가압류 14,979,086원, 2025.08.06. 임의경매개시결정은 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정의 채권자는 유아이제사십차유동화전문 유한회사이고, 등기에는 양도인으로 주식회사우리은행이 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 기재 명칭 | 점유 부분 / 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현대백화점 | 지1층 엘-비1056호 22.68제곱미터 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
두 기재 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 중복된 보증기관 신고를 제거할 사안은 없지만, 각 기재의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가와 보증금을 비교해 실질취득액을 산정하는 대항력 인수형 판단 자체가 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 214,800,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사현대백화점 | 10,080,217원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,979,086원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 239,859,303원 중 예상배당은 114,562,000원이며 미배당은 125,297,303원입니다. 배당 가정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 117,000,000원 또는 유찰 시 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 117,000,000원이고, 시나리오상 1회 유찰 시 80%인 93,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 74,880,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 125,297,303원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 148,344,103원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 166,727,143원 | 0원 |
⑤ 오픈상가 경계·현황 — 이 사건의 물리적 핵심
감정평가와 현황조사에 따르면 이 호실은 오픈상가 형태의 구분점포입니다. 조사 당시 대상물건의 경계표지와 건물번호표지가 관찰되지 않았고, 기존에는 존재했으나 점포 개설에 따른 리모델링 등으로 대부분 철거된 상태라고 확인됐습니다. 관계자 탐문과 지하 1층 평면도를 기준으로 대상 위치를 조사했으며, 경계표지 등의 복원에 과다한 비용이 소요되지는 않을 것으로 판단됐습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 감정요항표상 장지역(전철 8호선) 남서측에 위치하며, 주변에 아파트단지·판매시설·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 장지역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 판매시설(도매시장)이며, 인접호와 경계구분 없이 현황 ‘UNI QLO’ 매장 일부로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 송파대로, 북측 충민로, 서측 법원로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 10,600,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항력 원본 확인. 현대백화점·점포 관련 기재의 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력은 없다고 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 전세권과 점유관계 구분. 등기부상 주식회사현대백화점 전세권은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하지만, 현황조사상 점유 기재의 법적 성격은 별도로 확인해야 합니다.
- 호실 경계 특정. 경계표지와 건물번호표지가 철거된 오픈상가입니다. 현장·도면·등기상 호수를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 비교 자료 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 117,000,000원의 시장 적정성을 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당 채권이 크더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 미확인 점유관계는 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장 확인”을 분리해서 본다
이 사건의 등기 구조 자체는 분명합니다. 2009.11.24. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현황조사와 매각물건명세서의 점유 관련 기재는 전입신고일과 보증금이 미상이고, 현장 역시 인접호와 경계구분 없이 하나의 매장 일부로 이용 중입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 모두 소멸하니 바로 안전하다”고 단순화하기보다, 대항력 가능성 확인과 구분점포 위치 특정을 마친 뒤 판단해야 합니다. 실거래 시세 근거도 없는 만큼 현재 최저가 117,000,000원의 가격 메리트 역시 별도 검증이 필요합니다.
