서울동부지방법원 2025타경51906. 서울 송파구 마천동 트라움바우 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자는 정소윤이며, 이영례가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 165,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2023.05.03 설정된 김나랑의 근저당권(채권최고액 520,000,000원)입니다. 그 이후 설정된 근저당과 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 말소기준보다 앞선 임차인 전입이 존재합니다. 후순위 등기권리 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 마천동 306-14 트라움바우 제4층 제403호 도로명주소: 서울특별시 송파구 마천로59길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상 7층 중 4층 |
| 건물 | 트라움바우 · 10세대 · 2018.01.09 사용승인 |
| 소유자 | 정소윤 (단독소유 · 2018.01.12 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영례 / 165,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.05.03 · 을구 3번 김나랑 근저당권 · 채권최고액 520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2018년 설정된 대아신용협동조합의 선행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.05.03 설정된 김나랑 근저당권입니다. 이후 정창래 근저당, 디비금융투자 등의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상인 선순위 점유자
현황조사와 매각물건명세서 등에 확인되는 실제 임차인은 이영례 1명입니다. 403호를 점유하는 것으로 조사됐으며, 전입신고일은 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구 사실도 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이영례 403호 |
전입 2022.12.20 확정일자 미상 |
미상 |
선순위 전입
대항력 가능 우선변제: 미확인 승계: 미배당 보증금 인수 가능 |
이영례의 배당요구일은 2025.09.08입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 대항요건 유지 여부를 확인해야 최종 인수 범위를 판단할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 실질취득금액부터 확정해야 한다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 326,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적 실거래가격이 확인되지 않아 최근 시세 대비 할인율을 산출할 수 없습니다. 단지 거래 통계의 대상 면적 20.7㎡ 역시 본건과 면적 일치가 확인되지 않았으므로, 이를 본건의 전용면적이나 직접 비교 시세로 사용하지 않았습니다.
가격 판단에서 더 중요한 것은 선순위 임차인의 인수 가능성입니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰대금에 더해야 할 실제 인수액을 결정할 수 없습니다. 따라서 신건 가격이 싸다고 평가하거나, 유찰만으로 가격상 이점이 확보된다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,364,000원 |
| 1. 근저당 · 김나랑 | 520,000,000원 | 320,636,000원 |
| 2. 근저당 · 정창래 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 디비금융투자 | 2,015,682,604원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 210,886,832원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 522,253,473원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 이영례 | 165,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 예상배당 합계 | 3,498,822,909원 | 320,636,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 3,178,186,909원 |
제시된 예상배당 계산에 따른 결과입니다. 집행비용과 김나랑 근저당 배당으로 매각대금이 소진되며, 신청채권자 이영례의 예상배당은 0원입니다. 임차인의 보증금·우선변제권 및 당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상배당 계산상의 매수인 인수액 0원은 선순위 임차인의 실제 인수액이 없다는 의미가 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 326,000,000원 | 320,636,000원 | 3,178,186,909원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 260,800,000원 | 256,348,800원 | 3,242,474,109원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 208,640,000원 | 204,919,040원 | 3,293,903,869원 | 미확정 |
각 회차에서 신청채권자 이영례의 예상배당은 모두 0원입니다. 다만 위 계산은 확정되지 않은 임차보증금의 배당순위와 인수 문제를 반영하지 않은 단순 시나리오입니다. 보증금 및 권리관계가 확인되면 배당표를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 송파구 마천동 마천역 남서측 인근입니다. 주위에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 밀집한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 마천역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 4층 403호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며, 지구단위계획구역 및 재정비촉진지구에 포함됩니다. 마천2 재정비촉진지구 관련 사항과 건축허가·착공제한지역 지정 이력이 있습니다.
- 공시지가. 7,518,000원/㎡이며, 토지는 북동측 및 남동측의 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 시장가격의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 재정비촉진지구 관련 제한사항도 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2021.10.19 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등록사항이므로 매각에 따른 등록·의무관계의 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영례 임대차계약서. 보증금, 계약기간, 확정일자와 실제 점유관계를 확인하세요. 보증금이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
- 신청채권과 임대차 관계. 경매 신청채권자와 임차인이 동일합니다. 청구액 165,000,000원의 발생 원인과 보증금과의 관계를 집행권원 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 배당순위 재검토. 기존 예상배당은 임차인의 우선변제금과 당해세를 반영하지 않았습니다. 확정일자 및 임차보증금이 확인되면 실제 배당순위를 다시 검토하세요.
- 근저당권 가처분. 디비금융투자의 사해행위취소 관련 가처분과 연결된 등기의 현재 상태 및 관련 사건 진행 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태 및 낙찰 이후 처리할 의무가 있는지 확인하세요.
- 재정비촉진지구. 마천2 재정비촉진지구 및 토지거래허가 관련 지정 현황, 본건에 적용되는 제한과 권리관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 면적·층·입지의 최신 실거래와 주변 매물을 확보한 다음, 최저매각가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득금액으로 비교하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 법적 지위와 미납 관리비를 확인하고 인도 및 점유 이전에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 문건으로 권리 변동과 배당요구 내용을 재확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 접근하기 어려운 물건입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이영례의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
더욱이 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고, 현재 계산된 배당표상 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 다만 청구액 165,000,000원이 임대차보증금과 동일한 금액인지는 확인되지 않았습니다. 이 관계가 정리되기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
감정가와 최저가가 모두 326,000,000원인 신건이지만, 직접 비교할 수 있는 실거래가격 역시 확인되지 않습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수형 선순위 임차인이 존재하면 실질취득비용이 함께 낮아진다는 보장은 없습니다. 이 물건의 우선 검토 대상은 응찰가격이 아니라 임대차보증금과 그 배당·승계 관계입니다. 해당 사항을 원본으로 확인한 뒤 실질취득금액과 시세를 비교해야 합니다.
