서울동부지방법원 2025타경51960. 강동구 길동 ‘청광플러스원큐브3차’ 14층 1414호, 전용 13.265㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 이주헌이며 2022.05.27. 거래가 117,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2024.03.25. 등기된 보증금 125,000,000원의 한국토지주택공사 임차권입니다. 주민등록 2022.03.14., 점유개시 2022.03.15., 확정일자 2022.02.15.로 2025.03.26. 강동구 압류보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 권리입니다.
다만 이 건은 일반적인 ‘선순위 임차보증금 인수형’으로 끝나지 않습니다. 확인된 신고는 보증기관 승계 관계 1건으로, 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 서울보증보험 주식회사(양도전: 한국토지주택공사)는 2026.01.26. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의” 하는 확약서를 제출했습니다. 배당계산상 보증금 미배당분은 4,522,000원이지만, 이 확약이 적용되는 승계권리에 한해 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 14층 1414호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 13.265㎡ · 지상20층 중 14층 |
| 소유자 | 이주헌 (2022.05.27. 소유권이전 · 거래가 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,561,643원 |
| 말소기준 | 2025.03.26. 강동구(서울특별시) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0
2014.10.30. 설정된 강동신용협동조합 근저당권 98,904,000원은 2015.10.23. 이미 말소됐습니다. 현 사건의 말소기준은 2025.03.26. 강동구 압류이며, 그보다 앞선 2024.03.25. 임차권등기는 형식상 매수인 인수 대상이 될 수 있는 선순위 권리입니다. 그러나 2026.01.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 그 승계권리의 실질 인수액은 0원입니다. 이후 2025.08.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·승계 현황 — 실제 임차인 0명
| 신고 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 125,000,000원 | 2022.03.14 / 2022.02.15 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 2026.01.26. 확약 |
배당요구가 이루어졌고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 123,000,000원 가정 시 집행비용 2,522,000원을 먼저 제외한 120,478,000원이 보증금 채권에 배당되고, 계산상 4,522,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 부담하지만, 본 건은 확약서에 따라 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하고 대항력을 포기하므로 해당 권리의 실질 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 16.4% 높다
동일 단지 ‘청광플러스원큐브3차’, 동일 면적대 13.27㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 102,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 105,666,666원이고 현재 실질취득 123,000,000원은 이 값의 116.4%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 6.7% 높은 흐름이지만, 현재 신건 가격이 최근 평균보다 높은 사실은 그대로입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 13.27㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 13.27㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 2025.07 | 13.27㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 13.27㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 13.27㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.09 | 13.27㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 105,666,666원 |
최신 거래로 집계된 2026.07. 거래는 135,000,000원이지만, 같은 달 같은 15층에서도 104,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 전체 표본 최저는 89,000,000원, 최고는 135,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 따라서 최신 135,000,000원 한 건만 보고 현재 123,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기보다는, 최근 12개월 평균 105,666,666원 대비 116.4%라는 지표를 우선하는 편이 일관적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 보증기관 승계 보증금 채권 | 125,000,000원 | 120,478,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 128,561,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 보증금 채권의 부족분은 4,522,000원입니다. 다만 2026.01.26. 확약서로 이 승계권리에 대한 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 보증금 125,000,000원과 신청채권 128,561,643원은 승계 관계에 얽힌 금액이므로 이를 단순 합산해 별도의 임차보증금 총액으로 보지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 실질 인수는 확약으로 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 123,000,000원 | 4,522,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 98,400,000원 | 28,771,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,720,000원 | 48,096,960원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 그러나 본 건은 해당 승계권리에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로, 표의 ‘룰상 인수액’은 법리 구조를 보여주는 참고값이고 실질 인수 판단은 각 회차 0원입니다. 확약 범위 밖의 별도 임차권이 확인되는 경우에는 이 결론을 그대로 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택) 1개호입니다. 전용면적은 13.265㎡입니다.
- 입지. 길동사거리 북서측 인근으로 상업시설·업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 강동역이 있습니다.
- 건물. 2014.10.06. 사용승인된 지하1층·지상20층 건물의 14층 1414호이며, 승강기·기계식주차장·난방·소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 주상복합용 건부지입니다. 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 동일면적 실거래 12건은 89,000,000원에서 135,000,000원까지 편차가 크고, 단지 경매 평균 유찰 5.8회·매각률 0.0%로 집계돼 경매 환금성은 별도 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체와 적용 권리, 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 승계권리 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 명의 보증금 125,000,000원은 보증기관 승계 신고로 처리하며 실제 임차인 수나 보증금 총액에 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 12개월 평균. 실질취득 123,000,000원은 최근 12개월 평균 105,666,666원의 116.4%입니다. 최신 135,000,000원 한 건만으로 ‘저가’라고 판단하지 않아야 합니다.
- 단지 경매 이력. 평균 유찰 5.8회·매각률 0.0%라는 집계치를 감안해 신건 감정가 수준의 응찰 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 별도 점유 확인. 확약은 해당 승계권리에만 적용됩니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 입찰 직전 다시 확인해 다른 점유자가 있는지 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 평균보다 높다
이 사건은 등기만 보면 보증금 125,000,000원의 선순위 임차권이 먼저 눈에 들어오는 물건입니다. 그러나 보증기관 승계 건이고 2026.01.26. 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 해당 권리의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 123,000,000원입니다.
반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 105,666,666원이고 현재 실질취득은 그 116.4%입니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 6.7% 높아졌고 최신 거래 135,000,000원도 존재하지만, 같은 2026.07. 104,000,000원 거래가 함께 있으며 전체 실거래 범위도 89,000,000원~135,000,000원으로 넓습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.8회·매각률 0.0%가 겹칩니다. 핵심은 “선순위 권리 때문에 비싼 물건”이 아니라, “확약으로 권리는 정리됐지만 현재 신건 가격 자체가 최근 평균보다 높은 물건”이라는 점입니다.
