서울동부지방법원 2025타경51970. 서울 광진구 화양동 광진캠퍼스시티 16층 1613호 오피스텔입니다. 소유자는 이영도이며, 2022.02.14. 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 189,000,000원입니다.
이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 청구금액 역시 189,000,000원입니다. 등기부에는 강도현 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임대차계약일은 2021.12.04., 확정일자는 2021.12.31., 전입 및 점유개시일은 2022.02.07.입니다.
말소기준권리로 표시된 2023.04.25. 국의 압류보다 전입일이 빠르므로 임차인에게 대항력이 인정되는 구조입니다. 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 표시만 보고 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 물건의 실질 인수 0원 판단은 별도로 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서에 근거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 21-20 광진캠퍼스시티 16층 1613호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 동일로 178 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 20층 중 16층 |
| 소유자 | 이영도 · 2022.02.14. 소유권이전등기 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.25. 갑구 4번 · 국 압류(도봉세무서장) |
| 임차보증금 | 강도현 · 189,000,000원 |
| 확약서 제출 | 2026.05.04. · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인 분석 — 보증금 1.89억, 그러나 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 강도현 1명입니다. 주택도시보증공사는 기존 임차인으로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 강도현의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
|
강도현 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
189,000,000원 |
전입 2022.02.07. 확정 2021.12.31. 점유개시 2022.02.07. 배당요구 2023.12.11. |
대항력 有
우선변제 有 확약에 따른 인수 해소 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 강도현으로부터 임차보증금 관련 권리를 양도받은 신청채권자입니다. 실제 임차인 수와 임차보증금 산정 시 중복하지 않습니다.
따라서 해당 임차보증금의 미배당액은 확약서 내용에 따라 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석하며, 실질 인수액은 0원입니다.
본건에서 확인되는 실제 임차인은 강도현 1명입니다. 입찰 전 확약서 원본, 권리양도 관계 및 최신 매각물건명세서의 매수인 인수조건을 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 강도현 임차보증금(우선변제) | 189,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 신건 매각대금 기준의 예상배당 모형입니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 강도현의 임차보증금은 동일한 보증금 권리의 양도·승계 관계에 있으므로 별개의 보증금 채무로 합산하지 않습니다. 실제 배당권자·배당액은 권리양도 및 배당절차에 따라 확정됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 유형입니다. 다만 본건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어, 이 명목 부족분을 실제 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 명목 미배당
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확약 전 명목 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 160,000,000원 | 32,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,000,000원 | 63,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 102,400,000원 | 88,833,600원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금과 매수인 인수 부담이 함께 증가합니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약에 의해 해당 보증금의 대항력 행사가 포기되므로, 확약의 효력이 유지되는 한 매수인의 해당 보증금 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 소재 서울장안초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 약 30미터, 남측으로 약 7미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 7필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지에 해당합니다. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 개별 호실의 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거 목적으로 이용된 오피스텔이며, 상업·업무시설이 혼재하는 입지입니다. 매수 수요와 가격 경쟁력은 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수요를 확인한 후 판단하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 원문을 확인하세요. 전액 미배당 시에도 말소에 동의한다는 내용이 매각조건에 반영되는지가 핵심입니다.
- 보증금 승계 관계 확인. 강도현과 주택도시보증공사의 보증금 양도 관계를 확인하세요. 동일한 보증금 189,000,000원을 별도의 임차보증금처럼 중복 계산하지 마세요.
- 압류 및 조세채권 확인. 국과 광진구의 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 배당순위는 별개의 문제이므로, 체납세액과 법정기일 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자의 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 같은 건물 및 인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하세요. 과거 취득가격만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 대조하고 매각기일 변경 및 권리 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 낮은 최저가, 판단의 열쇠는 확약서”
광진캠퍼스시티 1613호는 보증금 189,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하는 물건입니다. 신건 최저가 160,000,000원에 낙찰될 경우, 확약이 없다면 예상 미배당액 32,040,000원을 매수인이 인수할 수 있어 단순히 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.05.04.자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이번 사건의 주된 임차보증금은 실질 인수 0원으로 분석됩니다. 주택도시보증공사 역시 별도의 실제 임차인이 아닌 보증금 권리의 양수인이므로 중복신고에 따른 가상의 인수액을 더할 이유가 없습니다.
결국 이번 물건의 핵심은 확약서의 효력과 원본 대조, 그리고 현시점 시세 검증입니다. 선순위 임차권 문제는 확약으로 해소되는 구조이지만 신건 최저가 160,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 아직 별도로 확인해야 합니다. 권리 인수 부담은 해소, 가격 판단은 실거래 확인 후.
