서울동부지방법원 2025타경51998. 강동구 천호동 에스아이팰리스 2층 208호, 전용 18.08㎡의 오피스텔입니다. 내부 일부가 복층 구조이며, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 215,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권의 처리에 있습니다. 등기부에는 한은애 명의의 보증금 215,250,000원짜리 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차권등기일은 2024.09.26이고, 말소기준인 강제경매개시결정일은 2025.08.28입니다.

따라서 임차권등기만 확인하면 매수인의 보증금 인수 가능성을 검토해야 하는 구조입니다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 2026.06.26.자로 제출했다고 기재돼 있습니다.

이 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 보증금의 미배당액을 매수인이 추가로 떠안지 않습니다. 신건 최저가 기준 실질취득금액은 낙찰대금과 동일한 215,000,000원으로 보는 것이 적절합니다. 단, 이 효과는 확약 대상 임차권에 한정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소

권리분석상 가장 중요한 등기는 을구 1번 주택임차권입니다. 2024.09.26 등기돼 2025.08.28 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 이 임차권은 단순히 후순위 권리라는 이유로 소멸한다고 처리할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 중복신고 구분

등기부상 실제 임차인은 한은애 1명입니다. 주택도시보증공사는 양도받은 임차보증금 채권을 행사하는 신청채권자이므로, 별도의 신규 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

임차권등기에는 주민등록일과 점유개시일이 2022.11.14로 기재돼 있습니다. 배당요구 신고일은 2024.09.26입니다. 보증기관의 채권 승계는 별도의 임대차보증금 발생을 의미하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 99.1%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

에스아이팰리스의 확인된 실거래는 2023년 4월 거래 1건입니다. 거래금액은 217,000,000원으로 신건 최저가 215,000,000원과 근접합니다. 그러나 거래 대상의 전용면적은 14.56㎡이며 본건은 18.08㎡입니다.

더구나 해당 거래는 2023년의 과거 거래여서 현시점의 최근 12개월 시세나 최신 거래 흐름을 직접 나타내지 못합니다. 따라서 99.1%라는 가격비율은 참고용 산술 비교일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 주택도시보증공사에 211,190,000원이 배당됩니다. 청구액 215,250,000원 중 4,060,000원의 미배당이 발생합니다.

중요한 점은 이 부족분이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아니라는 사실입니다. 해당 임차보증금 채권에 관하여 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출됐으므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.

집행비용은 매각가를 기준으로 산정한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 늘지만 확약 적용 인수는 0원

확약이 없었다면 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 이전되는지 검토해야 합니다. 반면 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 하므로 회차별 채권 미배당이 증가하더라도 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동구 천호동 소재 강동역(지하철 5호선) 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 강동역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 208호입니다. 오피스텔로 이용 중이며 내부 일부가 복층 구조입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식주차설비가 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 8m, 서측과 북측 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등의 지정사항이 있습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부 인테리어와 설비 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 29세대 규모의 소형 오피스텔입니다. 확인된 실거래 표본이 1건에 불과하고 단지 경매 낙찰률은 17.65%여서 현재 시세와 재매각 가능성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.26 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 범위를 확인하세요. 보증금 전액을 배당받지 못해도 말소에 동의한다는 내용이 핵심입니다.
• 보증기관 승계 확인. 한은애의 임차보증금 채권을 주택도시보증공사가 양도받은 관계를 확인하고, 동일 채권의 중복 계산을 피해야 합니다.
• 최신 권리 및 점유관계 확인. 선순위 임차권 외 추가 권리나 별도 점유자가 있는지 확인하세요. 확약 대상 밖의 임차인에 대해서는 해당 확약의 효력이 자동으로 적용되지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 남아 있는 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 압류 및 조세채권. 갑구 6번 강동세무서장 압류는 경매개시결정 이후 등기돼 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 실제 조세배당과 당해세 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 일부 복층 구조의 실제 이용 상태, 내부 마감, 설비 작동 여부 및 기계식주차장 이용 조건을 확인하세요. 감정 당시에는 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
• 시세 재검증. 2023년의 14.56㎡ 거래를 본건의 현시세로 사용하지 마세요. 전용 18.08㎡의 최신 거래와 현재 매물을 별도로 조사해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 신건 215,000,000원, 1회 유찰 172,000,000원, 2회 유찰 137,600,000원의 가격별 자금 계획을 세우되, 확약이 유지된다는 전제를 다시 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납과 실제 점유 상태를 확인하고, 인도명령 및 명도 절차에 필요한 비용과 시간을 별도로 고려하세요.
• 최종 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 해소, 가격 판단은 아직 보수적으로”

이 물건의 가장 큰 권리상 변수는 215,250,000원의 선순위 임차보증금입니다. 강제경매개시결정보다 먼저 등기된 권리이므로 일반적인 후순위 권리처럼 취급할 수 없지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 권리상 위험 해소가 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 신건 최저가 215,000,000원과 비교되는 217,000,000원의 거래는 2023년에 이뤄진 다른 면적 거래입니다. 이를 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰도 3.0회로 나타납니다.

결론적으로 확약서의 최종 효력과 실제 점유관계를 확인하고, 현재 동일 면적 시세를 확보하는 것이 우선입니다. 확약에 따른 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 최신 가격 근거 부족과 소형 오피스텔의 환금성 위험 때문에 신건의 가격 매력은 보수적으로 평가해야 합니다.