서울동부지방법원 2025타경52002. 잠실주공아파트 515동 12층 1202호입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트이고, 15층 건물 중 12층입니다. 현재 소유자는 임병희이며, 2016.07.28 소유권을 취득했습니다. 경매개시결정은 2025.08.29 여수수산업협동조합을 채권자로 등기됐고 청구액은 908,042,281원입니다.
다만 이 사건은 가격만 보고 판단하기 어렵습니다. 홍유진이 1202호에 2024.06.03 전입한 것으로 조사됐는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 제공된 권리판정상 전입일은 산정된 말소기준일인 2025.08.29보다 앞서므로, 보증금이 존재한다면 낙찰자 인수 문제로 이어질 수 있습니다. 따라서 보증금·확정일자가 미상인 현재 상태에서는 단정적으로 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52002 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 27 잠실주공아파트 515동 12층1202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 제515동 제12층 제1202호 · 15층 건물 |
| 소유자 | 임병희 |
| 감정가 / 최저가 | 4,260,000,000원 / 4,260,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 908,042,281원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 1978.04.25 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심
산정된 말소기준권리는 2025.08.29 임의경매개시결정입니다. 홍유진의 전입일 2024.06.03은 이보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수금액은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 및 법정지상권이 “해당사항없음”으로 기재돼 있으나, 임차인의 실제 보증금과 권리신고 상태는 입찰 전에 원본 명세서와 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍유진 | 1202호 | 2024.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균 이상
주공아파트5단지 최근 거래 12건의 평균은 4,210,416,666원, 최저는 4,020,000,000원, 최고는 4,575,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 4,137,000,000원입니다. 최저매각가 4,260,000,000원은 최근 12건 평균의 101.2%로, 현재 회차를 “최근 시세보다 저렴하다”고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.5㎡ | 8 | 4,137,000,000원 |
| 2026.08 | 76.5㎡ | 14 | 4,105,000,000원 |
| 2026.08 | 76.5㎡ | 14 | 4,027,000,000원 |
| 2026.08 | 82.61㎡ | 9 | 4,575,000,000원 |
| 2026.08 | 76.5㎡ | 3 | 4,077,000,000원 |
| 2026.07 | 82.61㎡ | 8 | 4,555,000,000원 |
| 2026.07 | 76.5㎡ | 1 | 4,025,000,000원 |
| 2026.07 | 76.5㎡ | 1 | 4,027,000,000원 |
| 2026.07 | 82.61㎡ | 8 | 4,575,000,000원 |
| 2026.07 | 76.5㎡ | 7 | 4,020,000,000원 |
| 2026.07 | 76.5㎡ | 3 | 4,077,000,000원 |
| 2026.07 | 81.75㎡ | 12 | 4,325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 4,210,416,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,215,000,000원 |
배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다. 특히 홍유진의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천초등학교 서측 인근으로 대규모 아파트단지, 상업용시설, 업무용시설, 학교 및 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·8호선 잠실역이 소재합니다.
- 도로. 단지 남측 올림픽로, 동측 송파대로, 서측 잠실로, 북측 한가람로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 20,100,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 1978.04.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍유진 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 제공된 산정값은 2025.08.29 경매개시결정을 말소기준으로 보고 있으나, 2019.11.20 여수수산업협동조합 근저당과 2026.01.15 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 함께 확인되므로 등기 원본의 현재 효력을 재대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12건 평균은 4,210,416,666원이지만 비교 거래 면적이 이 물건과 일치하지 않습니다.
- 현재 회차. 신건 최저가는 4,260,000,000원으로 최근 12건 평균의 101.2%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 3,408,000,000원, 2회 유찰 시 2,726,400,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 대항력 있는 임차인의 인수보증금이 확인될 경우 실질취득액은 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다.
- 감정평가 범위. 단지 거래 시 잠실동 27-9 및 27-10의 토지·건물 지분을 포함해 일괄 거래하는 관행이 조사됐으나 감정평가는 제시된 515동 1202호를 기준으로 이뤄졌으므로 입찰 전 포함 여부를 재확인해야 합니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부를 정확히 확인하지 못했으며 실제 내부구조가 현황도면과 다를 수 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차인 권리를 확정해야 한다
이 물건은 신건 최저가가 4,260,000,000원으로 최근 12건 평균 4,210,416,666원의 101.2%입니다. 최신 거래 4,137,000,000원보다도 높아 현재 자료만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 2024.06.03 전입한 홍유진입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없고, 대항력이 인정되는 보증금이 남는다면 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 홍유진의 보증금·배당관계와 말소기준을 원본으로 확정한 뒤, 그 실질취득액을 기준으로 가격을 다시 비교하는 것입니다.
