서울동부지방법원 2025타경52010. 강동구 둔촌동 오앤하우스 7층 704호, 전용 16.77㎡의 다세대(도시형-원룸형)주택입니다. 현 소유자 김진우는 2020.07.22. 매매를 원인으로 거래가 110,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.06.01. 국의 압류이며, 그 뒤 강동구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 선순위 임차관계입니다. 승진배는 2020.09.03. 확정일자를 받고 2020.09.18. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준인 2023.06.01.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 문제되고, 매각물건명세서에도 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형-원룸형)주택 · 전용 16.77㎡ · 지하 2층/지상 9층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 김진우 · 2020.07.22. 매매 · 거래가 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 승진배 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 준공 / 세대수 | 2014.07.14 · 21세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2023.06.01. 국의 압류입니다. 등기부상 2014년 수산업협동조합중앙회 근저당은 2019.12.20. 이미 말소됐습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 승진배의 전입·점유일 2020.09.18.과 확정일자 2020.09.03.은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리 소멸”만 보고 끝낼 수 없고, 선순위 임차보증금의 미배당액을 반드시 합산해야 합니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 승진배 | 건물 7층 704호 16.77㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.18 확정 2020.09.03 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 문강민 | 704호 · 주거 | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 산정 불가 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
확정적으로 계산되는 인수액은 승진배의 미배당 보증금 12,620,000원입니다. 다만 문강민은 2022.02.25. 전입 기재가 있어 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금이 존재할 경우 별도의 승계 위험이 생길 수 있습니다. 기사항전 역시 전입일·보증금·확정일자가 없어 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
오앤하우스 동일 전용면적 16.77㎡의 확인된 실거래는 2022.05. 5층 96,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 한계가 있지만, 현재 최저매각가 130,000,000원 자체가 이 거래가의 135.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 16.77㎡ | 5 | 96,000,000원 |
| 비교 평균 | 16.77㎡ | 1건 | 96,000,000원 |
여기에 승진배 미배당 인수액 12,620,000원을 더한 현재 회차 실질취득 142,620,000원은 비교 실거래 96,000,000원의 148.6%입니다. 즉 이 사건은 최저가 1.30억을 보고 “감정가와 같은 신건”으로만 접근할 물건이 아닙니다. 대항력 있는 승진배의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 승진배 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 승진배 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 승진배 보증금 미배당액은 12,620,000원으로 계산돼 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 문강민 등 보증금 미상 점유관계에 따른 추가 인수액은 이 표에 산정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 16.77㎡의 다세대(도시형-원룸형)주택입니다. 오앤하우스는 21세대, 2014.07.14. 준공입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 남동측 인근이며, 주변은 다세대·연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 길동역 및 인근 버스정류장까지의 거리·운행 빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 서측으로 폭 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,932,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·기계식주차시설을 갖추고 있습니다.
- 환금성 확인. 동일 면적 확인 실거래가 1건이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.3회, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있어 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현 회차 기준 낙찰가 130,000,000원에 승진배 인수 12,620,000원을 더한 142,620,000원이 우선적인 가격 비교 기준입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 38,256,000원, 2회 유찰 시 58,697,600원으로 증가해 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다.
- 문강민 보증금 확인. 2022.02.25. 전입 기재가 있지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 단정하지 말고 매각물건명세서·현황조사 원문과 임대차자료를 대조해야 합니다.
- 기사항전 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 권리 판정이 불가능합니다. 원문상 점유관계와 실제 인적사항을 확인해야 합니다.
- 승진배 관계 확인. 임차권자이면서 신청채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급 내역, 배당요구와 임차권등기 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 점검. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서 기재상 해당사항 없습니다.
맺으며 — “1.30억에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 간단합니다. 최저가 130,000,000원이 실제 취득비용의 끝이 아닙니다. 선순위 임차인 승진배의 보증금 140,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않아 현 회차에서는 12,620,000원을 매수인이 인수하게 되고, 실질취득액은 142,620,000원이 됩니다.
게다가 비교 가능한 동일 면적 실거래는 96,000,000원 1건으로, 현재 실질취득액은 그 금액의 148.6%입니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 승진배 인수액이 커져 실질부담은 약 1.42억 수준을 유지합니다. 여기에 문강민 등 보증금 미상 점유관계도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아지는 최저가보다, 고정되는 실질취득비용과 미확정 임차관계를 먼저 봐야 하는 인수형 사건입니다.
