서울동부지방법원 2025타경52029. 서울 성동구 옥수동 한남하이츠아파트 1동 302호, 전용 177.12㎡ 아파트입니다. 전체 아파트의 최근 거래가격만 보면 최저가 11억이 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 소유권 전체가 아닌 박찬유의 4분의 1 지분만 매각하는 경매입니다. 오진희가 보유한 나머지 4분의 3은 이번 매각으로 취득하지 않습니다.

권리구조 역시 일반적인 아파트 전체 매각보다 복잡합니다. 말소기준권리는 1999년 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류와 박연우의 지분 근저당권 등은 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 토지 을구 7번 구분지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 또한 공유자는 우선매수신고를 행사할 수 있으므로, 외부 입찰자가 최고가를 써내더라도 그 지분을 반드시 취득한다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 인수권리는 구별해야 한다

말소기준권리는 1999.01.04 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며, 실제 피담보채무 잔액은 확인되지 않습니다. 그 이후 설정된 박찬복의 가압류, 박연우의 지분 근저당권, 박찬유 지분에 대한 압류 및 이성기의 가압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거의 소유권이전청구권 가등기와 일부 압류·근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 나승영 1명입니다. 전입일은 2024.06.10으로, 말소기준권리 설정일인 1999.01.04보다 늦습니다. 제공된 권리분석상 선순위 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 전체 아파트 가격과 1/4 지분 가격을 혼동하지 말 것

한남하이츠는 535세대이며, 1982.09.18 준공된 아파트입니다. 비교 기준은 전용 177.12㎡ 및 유사 면적 177.16㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 4,221,666,666원이지만, 최근 거래가격이 상승한 점을 반영하면 최근 12개월 6건 평균인 4,506,666,666원을 우선 참고하는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.5% 높은 수준입니다.

아래 거래가격은 모두 아파트 전체 소유권의 거래가격입니다. 이번 경매의 1/4 지분과 비교하기 위해 단순히 4로 나눈 금액을 함께 표시했습니다. 단, 공유지분의 실제 시장가치는 전체 소유권 가격에 지분율을 곱한 값과 같다고 보장할 수 없습니다.

전체 소유권 가격을 그대로 나누어 보면 최저가 11억은 최근 12개월 평균의 24.4%에 해당합니다. 그러나 이 비율을 75.6% 할인된 아파트를 취득하는 것처럼 해석하는 것은 잘못입니다. 매각되는 권리의 범위 자체가 1/4이기 때문입니다.

최신 거래인 2026.07의 4,800,000,000원을 지분으로 환산하면 1,200,000,000원이지만, 같은 달 다른 거래의 지분환산 가격은 1,065,000,000원입니다. 특히 대상 호수와 같은 3층에서 거래된 2026.05 사례는 전체 3,850,000,000원, 지분환산 962,500,000원입니다. 현재 최저가 11억은 해당 3층 거래의 지분환산액보다 137,500,000원 높습니다.

전체 거래시장에서는 최근 14.5%의 상승 추세가 확인되지만, 이것이 공유지분 자체의 환금성이나 지분 단독 매각가격 상승을 직접 보장하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)

아래 표는 제공된 배당 추정치를 정리한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 특히 선순위 신한은행 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 예상배당액을 0원으로 두고 계산한 모형입니다. 선순위 채권이 실제로 존재하면 후순위 채권자의 배당액과 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.

* 신한은행의 예상배당 0원은 채권이 소멸했거나 변제 완료되었다는 의미가 아니라 실제 채권액이 확인되지 않아 추정 계산에서 제외했다는 뜻입니다. 박연우 근저당액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 확정된 채권액 및 법정 우선순위에 따라 달라집니다.

현재 신건 기준 추정 채권자 배당액은 1,086,600,000원, 추정 미배당액은 1,114,537,567원입니다. 이 수치는 신한은행의 실제 채권액이 제외된 계산 결과이므로 확정적인 배당 전망으로 해석하면 안 됩니다. 또한 채권자의 미배당금은 그 자체로 매수인의 인수채무가 아닙니다. 이 사건에서 별도로 주목할 인수사항은 토지 구분지상권입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 성동구 옥수동, 지하철 3호선·경의중앙선 옥수역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 대단지 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 옥수역과 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 서측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 1982.09.18 준공된 한남하이츠 535세대 단지입니다. 대상 호수는 철근콘크리트 슬라브지붕 건물의 3층이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
• 정비구역. 토지이용계획상 정비구역에 포함됩니다. 공유지분 취득 시 정비사업과 관련된 권리 및 절차에 어떠한 영향을 받는지 별도 검토가 필요합니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 철도 저촉, 중점경관관리구역 등의 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도 관련 허가구역의 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있습니다. 경매에 따른 취득과 향후 처분에 대한 허가 적용 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 구분지상권. 토지 을구 7번 구분지상권은 매수인 인수사항입니다. 등기상 설정 범위와 정비사업·토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 아파트의 실거래는 확인되지만, 이번 물건은 독립적인 전체 소유권이 아닌 공유지분입니다. 전체 아파트의 거래량과 거래가격을 지분 자체의 환금성으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 확인. 박찬유의 1/4만 매각됩니다. 오진희 소유의 3/4은 취득대상이 아니므로 매각물건명세서의 매각범위와 등기부를 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 우선매수신고는 1회 행사 가능하다는 특별매각조건이 있습니다. 외부 낙찰 가능성 및 입찰 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 구분지상권 원본 확인. 2022.02.25 접수 제26517호의 토지 을구 7번 구분지상권이 인수됩니다. 설정 목적·범위와 토지 이용 제한을 반드시 확인해야 합니다.
• 선순위 신한은행 채권. 1999년 근저당권의 채권최고액은 325,000,000원이나 실제 채권액은 미상입니다. 배당표 추정치를 확정적인 배당 결과로 받아들이지 않아야 합니다.
• 임차인 및 점유. 나승영의 전입일은 말소기준 이후입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인하고 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 전체 아파트 최근 12개월 평균 4,506,666,666원의 1/4 환산액은 약 1,126,666,667원입니다. 최저가 11억은 이 금액과 큰 차이가 없다는 점을 반영해야 합니다.
• 동일 층 거래 확인. 2026.05의 3층 거래가격은 전체 3,850,000,000원입니다. 단순 지분환산 가격 962,500,000원과 신건 최저가를 함께 비교해야 합니다.
• 공유관계 정리. 지분 낙찰 이후 전체 부동산 이용·처분·공유관계 정리 방법과 관련 비용 및 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
• 정비사업 관련 사항. 정비구역 내 공유지분 취득이 향후 권리관계에 미치는 영향과 관련 절차를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “아파트 11억이 아니라, 지분 1/4에 11억”

이 물건의 핵심은 감정가가 전체 아파트 시세보다 현저하게 낮아 보인다는 점이 아니라, 실제 매각대상이 전체 소유권의 4분의 1이라는 점입니다. 최근 12개월 전체 아파트 평균 4,506,666,666원을 지분 기준으로 환산하면 약 1,126,666,667원입니다. 현재 최저가 1,100,000,000원은 그 약 97.6%로, 전체 아파트 가격을 기준으로 계산한 24.4%라는 비율만큼의 할인 매력이 있는 것은 아닙니다.

실제 임차인 나승영의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력은 없으며, 제공된 시나리오의 금전적 인수액도 0원입니다. 그러나 토지 구분지상권은 매수인에게 인수됩니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 박찬유 지분만 취득하는 데 따른 이용·처분 제약, 선순위 신한은행의 미확인 채권액까지 고려하면 일반적인 아파트 경매와 동일하게 평가하기 어렵습니다.

결론적으로 이 사건은 전체 아파트 시세 대비 저가 낙찰을 노리는 물건이 아니라, 공유지분의 취득과 정리 가능성을 먼저 검토해야 하는 특수 권리형 경매입니다. 신건 가격은 단순 지분환산 시세에 근접하며, 인수되는 구분지상권과 공유관계의 제약을 감수할 만큼의 가격 여유가 확보되었는지가 핵심 판단 기준입니다.