서울동부지방법원 2025타경52066. 서울 강동구 천호동 상진라인빌 에이동 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부상 현재 소유자 전성호가 2021.07.16. 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득한 물건으로, 이후 2023.06.26. 조현욱 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 조현욱은 2021.06.18. 전입·점유를 시작했고, 보증금은 285,000,000원, 확정일자는 2021.05.24.입니다.
제공된 권리판정상 말소기준은 2025.09.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 조현욱의 임차권은 그보다 앞서 존재하므로 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 더구나 홍사성이 2025.08.18. 402호에 전입한 사실도 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 점유자는 대항력 가능·인수액 미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 330-4 상진라인빌 에이동 4층402호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 올림픽로79길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.21㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 전성호 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 수협은행 근저당과 우리은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 5번 조현욱 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.05.13., 확정일자 2021.05.24., 주민등록·점유개시는 2021.06.18., 임차보증금은 285,000,000원입니다. 2023.06.26. 임차권등기가 경료됐고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 사람은 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조현욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18 / 2021.05.24 | 285,000,000원 | 대항력 우선변제 미배당 승계 |
| 홍사성 | 402호 · 주거 | 2025.08.18 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
홍사성은 전입일이 2025.09.15. 강제경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 금액까지 확정해서 계산하면 안 되고, 현재로서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다. 조현욱 인수액 14,650,000원과 별개로 추가 인수위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
상진라인빌은 28세대, 사용승인일은 2017.04.17.입니다. 비교 면적은 27.21㎡이며, 확인된 실거래 6건의 전체 평균은 271,166,666원입니다. 하지만 전체 평균보다 최근 시세를 우선해서 보면 최근 12개월 평균은 257,000,000원, 최신 거래도 2024.10. 257,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -6.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 27.19㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 2023.09 | 29.79㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.07 | 27.19㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 29.79㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 27.21㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 27.21㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 271,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.19㎡ | 1건 | 257,000,000원 |
신건 최저가 275,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균 257,000,000원의 107.0%입니다. 그런데 이 사건은 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 조현욱 미배당액 14,650,000원을 더한 현재 회차의 실질취득 최소액은 289,650,000원입니다. 이미 최근 시세보다 높은 데다, 홍사성 관련 금액은 아직 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 조현욱 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 275,000,000원 | 14,650,000원 | 289,650,000원 |
| 1회 유찰 시 | 220,000,000원 | 68,880,000원 | 288,880,000원 |
| 2회 유찰 시 | 176,000,000원 | 112,264,000원 | 288,264,000원 |
위 실질취득액은 각 회차 매각가와 제공된 조현욱 미배당 인수액을 합산한 값입니다. 홍사성의 보증금이 확인되지 않았으므로 그에 따른 추가 인수 가능액은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 조현욱 보증금 | 285,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조현욱 보증금 285,000,000원 중 270,350,000원이 배당되고, 부족분 14,650,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 홍사성 관련 금액은 보증금 미상으로 이 배당표에 산입되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호근린공원 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 천호역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2017.04.17.입니다. 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 4필 일단의 평탄한 다세대주택 건부지이며 북동측 및 남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,469,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조현욱 인수액 재확인. 현재 회차 배당표 기준 미배당 14,650,000원이 매수인 인수입니다. 실제 배당 결과와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 홍사성 보증금 확인. 2025.08.18. 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 확인하기 전에는 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 최저가가 아니라 총액 비교. 신건 275,000,000원이 아니라 최소 실질취득 289,650,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 68,880,000원, 2회 유찰 시 112,264,000원으로 커집니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액으로 이동하는 구조입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 257,000,000원, 최신 거래 257,000,000원이며 최근 거래 추세는 -6.2%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유 및 보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총취득비용은 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 275,000,000원이라는 신건 최저가 자체가 아닙니다. 조현욱 보증금 285,000,000원이 선순위 대항력 임차권으로 남아 있어 현재 회차부터 14,650,000원의 미배당 인수가 발생합니다. 그래서 신건의 실질취득 최소액은 289,650,000원입니다.
1회 유찰 시에도 매각가 220,000,000원에 인수 68,880,000원, 2회 유찰 시에는 176,000,000원에 인수 112,264,000원이 더해져 총취득비용은 각각 288,880,000원, 288,264,000원 수준입니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 257,000,000원이고 최근 추세도 -6.2%입니다. 여기에 홍사성의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험도 남습니다. 따라서 이 물건은 낮아지는 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
