서울동부지방법원 2025타경52068. 강동구 천호동 에스아이팰리스 7층 706호, 전용 17.48㎡의 원룸형 오피스텔입니다. 소유자 이수국은 2020년 11월 30일 거래가 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택임차권자 이근희가 보증금 213,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 주택도시보증공사의 강제경매가 진행됐습니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 권리는 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 임차인 이근희의 전입일은 2022.11.30, 확정일자는 2022.11.04이며, 임차권등기는 2024.08.23에 접수됐습니다. 말소기준인 강제경매개시결정은 2025.09.15로 그보다 늦습니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 갑구 5번, 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 이후 접수된 강동세무서장의 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.13억의 의미

확인된 실제 임차인은 이근희 1명입니다. 전입·점유개시와 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서며, 배당요구도 이루어졌습니다.

임대차계약일 2022.11.03 · 임차권등기 2024.08.23 · 배당요구 있음.

③ 시세 비교 — 같은 가격이지만 동일 조건 거래는 아니다

확인되는 에스아이팰리스 실거래는 2023년 4월의 217,000,000원 거래입니다. 그러나 해당 거래의 전용면적은 14.56㎡로, 경매 대상인 17.48㎡와 다릅니다. 거래 시점도 오래되어 이를 현재 동일 면적 시세로 단정하기 어렵습니다.

표면상 신건 최저가는 확인된 거래가의 100.0%입니다. 그러나 비교 거래가 오래됐고 전용면적도 달라, 이 비율만으로 현재 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 최근 거래 추세를 확인할 만한 충분한 동일 면적 표본도 확보되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 임차인 이근희에게 보증금 213,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 해당 임차권으로 인해 매수인이 인수할 잔액은 0원입니다.

반면 신청채권자인 주택도시보증공사에는 162,000원만 배당되는 것으로 추정되어 신청채권 기준 미배당액은 212,838,000원입니다. 이는 신청채권의 배당 부족액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 보증기관의 채권승계 관계에 따라 실제 배당 구조는 달라질 수 있으므로 임차보증금과 신청채권을 단순 합산해 별개의 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가 하락이 곧 취득가 하락은 아니다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천호3동주민센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·관공서·공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 버스정류장과 지하철 5호선 강동역까지 각각 도보 약 8~9분입니다. 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 2020.10.14 준공된 총 29세대 건물입니다. 본건은 10층 중 7층이며, 철근콘크리트구조·평슬라브지붕입니다. 승강기·급배수·위생설비 및 개별도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 원룸형 오피스텔로 현관·방 겸 주방·욕실 겸 화장실로 구성되어 있으며 일부 중2층 구조입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 8,244,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 29세대의 소규모 오피스텔로 확인 거래 표본이 제한적입니다. 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 17.65%를 감안해 재매각 가능성과 실제 거래가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 대조하세요.
• 배당 구조 확인. 이근희의 임차보증금 213,000,000원과 주택도시보증공사의 청구채권 213,000,000원 사이의 대위변제·채권승계 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
• 유찰 시 실질취득 계산. 최저가가 아닌 낙찰가와 예상 인수액의 합계로 판단하세요. 1회 유찰 시 216,230,400원, 2회 유찰 시 215,744,320원입니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2023.04의 14.56㎡ 거래입니다. 대상 면적인 17.48㎡와 일치하지 않으므로 주변 유사 오피스텔의 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 비교하세요.
• 임차인 인도·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 보증금 전액 변제 및 임차권 말소·인도 가능 여부를 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.03.24 접수된 민간임대주택등기와 관련하여 등록 상태, 임대의무 및 매각에 따른 처리사항을 확인하세요.
• 세금·관리비. 강동세무서 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위, 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수액을 더한 가격을 보세요”

이 사건은 감정가 217,000,000원인 강동구 천호동 오피스텔이지만, 단순히 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 선순위 임차인 이근희의 보증금 213,000,000원이 가격 판단의 중심에 있습니다.

현재 신건 가격에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 유찰되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 2회 유찰로 입찰가가 138,880,000원까지 내려가더라도 실제 취득 부담은 215,744,320원에 달합니다.

여기에 비교 가능한 최신 동일 면적 거래가 부족하고, 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 입찰가가 내려간다는 사실만으로 저렴해지는 물건은 아닙니다. 임차보증금의 배당·승계 관계를 확인하고, 실질취득금액을 기준으로 현재 시세와 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.