* 신건 매각가를 전제로 한 확약 적용 전 배당모형의 인수 부족분입니다. 확약서에 따라 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 보되, 다른 점유자의 권리는 별도 확인 대상입니다.
서울동부지방법원 2025타경52079. 강동구 천호동 헤리티지 4층 401호, 전용 29.56㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 소유자 김영진은 2022년 8월 26일 거래가 410,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 압류와 임차권등기, 강제경매가 이어졌습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구액 390,000,000원으로 신청한 사건입니다.
권리분석에서 중요한 것은 등기된 임차보증금의 숫자 자체가 아닙니다. 김아영은 말소기준권리보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 있는 임차권자이며, 보증금도 신건 최저가보다 큽니다. 원칙적인 배당모형대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 포함된 확약서가 존재합니다. 이 서류를 반영하지 않고 3.9억의 보증금을 단순 합산하면 실제 인수 위험을 과대평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 22-8 헤리티지 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강동구 상암로39길 92 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.56㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 2022.02.15 준공 · 총 14세대 |
| 소유자 | 김영진 (2022.08.26 소유권이전 · 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 감정평가 이용상태 | 도시형생활주택 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기상 말소기준은 2024.01.22 용인시 압류(갑구 5번)입니다. 그러나 임차인 김아영은 2022년에 주민등록과 점유를 갖추었으므로, 2024년의 임차권등기 자체가 말소기준 이후라는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다.
주택도시보증공사는 김아영의 임차보증금 관련 권리를 양수한 신청채권자입니다. 김아영의 보증금 390,000,000원과 공사의 청구액 390,000,000원을 서로 다른 보증금으로 더하면 안 됩니다. 같은 임차보증금의 권리 승계 관계를 고려해 중복 산입을 배제해야 합니다.
한편 용인시 압류와 인천세무서·중부세무서의 압류는 매각으로 말소될 권리입니다. 다만 등기 말소와 배당 단계에서의 조세채권 우선순위는 별개이므로, 당해세 등 실제 배당에 영향을 미칠 세액과 법정기일은 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 확약 밖 점유자는 별도 확인
확인된 임차권자 김아영과 별도 전입자 임근호가 있습니다. 주택도시보증공사는 김아영의 보증금 관련 권리를 승계한 채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임근호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유 관련 조사 대상입니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 김아영 401호 29.56㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.07.13 확정 2022.07.13 점유개시 2022.08.26 |
390,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 확약 적용 인수 실질 0원 배당요구 2025.09.16 · 주택도시보증공사 권리 승계 |
| 임근호 401호 · 별도 전입자 |
전입 2025.06.10 확정일자 미상 |
미상 |
선순위 대항력 없음 말소기준 이후 전입 · 우선변제 미확인 · 점유관계 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본이 작다
헤리티지 동일 전용면적 29.56㎡의 확인된 실거래는 총 2건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 5월 410,000,000원으로, 전체 거래 평균보다 최신 거래를 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.56㎡ | 3층 | 410,000,000원 |
| 2024.08 | 29.56㎡ | 3층 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.56㎡ | 1건 | 410,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.56㎡ | 2건 | 365,000,000원 |
최근 거래가 410,000,000원은 앞선 320,000,000원보다 높은 수준이며, 제공된 최근·과거 거래 비교 추세는 +28.1%입니다. 최저가 378,000,000원은 최근 시세의 92.2%입니다.
다만 전체 평균 365,000,000원은 과거 거래가 반영된 값이므로 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 사용하지 않습니다. 반대로 최근 평균 410,000,000원도 단일 거래에 불과합니다. 두 거래가 모두 3층인 반면 경매 대상은 4층이므로, 개별 호수의 상태와 거래조건에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,092,000원 |
| 1. 김아영 임차보증금 · 우선변제 | 390,000,000원 | 371,908,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 추정액과 우선배당을 적용한 예시입니다. 주택도시보증공사는 김아영의 임차보증금 관련 권리를 승계한 주체이므로 공사 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권 별도 배당 0원은 위 배당모형의 표시이며, 공사의 실제 배당수령액이 0원으로 확정되었다는 의미는 아닙니다. 당해세 등 실제 조세배당에 따른 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수액을 중복 계산하지 말 것
| 매각 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 378,000,000원 | 18,092,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 302,400,000원 | 92,633,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 241,920,000원 | 152,266,880원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 총부담은 보증금 390,000,000원 안팎에서 유지되는 구조입니다. 집행비용 등이 반영된 위 배당모형에서도 같은 현상이 나타납니다.
이번 사건은 다릅니다. 확약서로 김아영의 대항력에 따른 인수 위험이 해소되므로, 해당 임차보증금에 관해서는 룰상 부족분을 실질취득금액에 더하지 않습니다. 다만 임근호의 별도 점유관계 및 확인되지 않은 권리는 확약 적용 범위 밖이므로, 위 실질 인수액 0원은 김아영의 임차권에 한정된 판단입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구 천호동 소재 성덕여자중학교 서측에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역인 명일역 등이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층으로, 승강기·위생급배수·소화전·난방 등 기본 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정사항도 확인됩니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 도시형생활주택으로, 동일 면적 확인 거래가 2건뿐입니다. 최근 거래가는 상승했으나 표본이 적어 개별 호수의 재매각 가능성과 가격 변동을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권 주장·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 권리 승계 중복 배제. 김아영의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 별도 전입자 확인. 임근호의 전입일은 2025.06.10입니다. 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 명도 필요성을 확인하세요. 김아영 관련 확약이 임근호에게 적용된다고 보아서는 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 용인시·인천세무서·중부세무서 압류에 대해 체납세액, 당해세 여부, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 확인. 등기상 민간임대주택 등록이 있으므로 매각 이후 관련 등록·의무사항의 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 동일 면적 거래 410,000,000원은 단일 표본입니다. 해당 거래의 조건과 경매물건의 층·향·내부 상태를 비교하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비, 실제 거주자 및 점유관계, 인도명령과 명도 절차를 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 해소된 보증금, 그러나 별도 점유는 확인해야 한다”
천호동 헤리티지 401호는 보증금 390,000,000원의 선순위 임차권이 가장 큰 관문이지만, 주택도시보증공사의 확약서가 존재한다는 점에서 일반적인 보증금 인수형 경매와 구분됩니다.
확약이 적용되는 김아영의 임차보증금은 미배당 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 따라서 가격 판단 역시 보증금 3.9억을 낙찰가에 다시 더하는 방식이 아니라, 확약 적용 후 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
신건 최저가 378,000,000원은 최근 거래가 410,000,000원의 92.2%로 가격상 여지가 있으나, 비교 거래가 1건뿐이라는 한계가 있습니다. 무엇보다 임근호의 별도 점유관계, 세금 압류 3건, 민간임대주택 등록 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.
결론은 주된 임차보증금 인수는 확약으로 해소, 가격은 최근 거래보다 낮은 수준. 다만 확약 밖 점유관계와 조세채권을 확인한 뒤 입찰을 판단해야 하는 물건입니다.
