서울동부지방법원 2025타경52090. 강동구 성내동 ‘에스아이팰리스센트럴성내’ 8층 806호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음”이 아닙니다. 임차인 이정숙은 2021.06.04 주민등록, 2021.05.25 확정일자, 235,000,000원 보증금이며, 2023.09.20 말소기준 압류보다 앞선 권리를 갖습니다. 매각물건명세서도 을구 1번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 240,000,000원 가정에서는 집행비용 4,160,000원 후 임차인에게 235,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 낙찰가 192,000,000원에 매수인 인수 46,488,000원이 붙고, 2회 유찰 시 낙찰가 153,600,000원에 인수 84,350,400원이 붙습니다. 따라서 실질취득은 각각 238,488,000원, 237,950,400원으로, 최저가만 내려갈 뿐 총부담은 235,000,000원 보증금 수준을 중심으로 거의 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층 806호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 14.0675㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이수국 (2021.05.14 매매, 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격의 바닥을 만든다
말소기준은 2023.09.20 강동세무서장 압류입니다. 그보다 앞서 이정숙의 임차권등기가 2023.06.19 설정되어 있고, 주민등록은 2021.06.04, 점유개시는 2021.06.03, 확정일자는 2021.05.25입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구도 2025.09.18 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정숙 | 806호 14.0675㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
또한 갑구에는 2021.05.20 민간임대주택 등록 부기 내용이 확인됩니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 문구가 기재되어 있으므로, 입찰 전 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관련 원본 자료와 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 2.02억, 실질취득은 2.40억
전체 12건의 평균 거래가는 229,083,333원이지만 대부분 2021~2022년 거래입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08 한 건, 202,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 202,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 240,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원의 118.8%입니다. 전체 평균 229,083,333원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 따라서 현재 회차에는 “시세보다 싸다”는 가격 메리트가 없습니다. 더 중요한 점은 1~2회 유찰 뒤에도 임차보증금 인수가 늘면서 실질취득이 237,950,400~238,488,000원 수준에 머문다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 이정숙 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 240,000,000원에서는 임차보증금 235,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 840,000원 배당으로 234,160,000원 미배당이 발생하는 계산입니다. 실제 배당은 집행비용 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 46,488,000원 | 238,488,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 153,600,000원 | 84,350,400원 | 237,950,400원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 806호입니다.
- 입지. 성일초등학교 남서측 인근으로 상업용빌딩·오피스텔·도시형생활주택 등이 혼재하는 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로·버스정류장 다수와 지하철역이 있어 교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선, 남서측 왕복2차선 포장도로에 접하며 도로상태와 관리는 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 총 82세대이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 최근 거래가 202,000,000원으로 내려왔고 추세도 -12.8%여서 과거 평균가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가를 기준으로 판단. 신건 240,000,000원뿐 아니라 1~2회 유찰 뒤에도 매수인 인수를 더한 총부담이 2.38억대입니다. 최저가만 비교하지 마세요.
- 임차인 배당액 확인. 이정숙 보증금 235,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 실제 낙찰가와 최종 배당표를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균·최신 거래는 202,000,000원이며 최근 추세는 -12.8%입니다. 전체 평균 229,083,333원은 과거 거래 비중이 높습니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 갑구에 2021.05.20 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 떨어져도 총비용은 거의 안 떨어진다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 235,000,000원입니다. 신건 240,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원이지만, 이미 최근 12개월 실거래 202,000,000원보다 18.8% 높은 수준입니다. 더 낮은 최저가를 기다린다고 문제가 해결되는 구조도 아닙니다. 1회 유찰 시 인수 46,488,000원, 2회 유찰 시 84,350,400원이 발생해 실질취득은 여전히 약 2.38억대입니다. 최근 거래 추세는 -12.8%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 따라서 이 물건은 낮아지는 최저가가 아니라, 끝까지 남는 실질취득가와 최근 시세의 격차를 기준으로 봐야 합니다.
