서울동부지방법원 2025타경52098. 송파구 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 18층 에이1814호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 48.94㎡이고, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 490,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.04.07. 북서울농업협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 그것만 보고 “인수 0”으로 정리할 수 없습니다.
현황조사상 그리다건설(주) 대표 이준희가 2018.08.01. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 또 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당표의 금전 인수액 0원만으로 권리 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 18층에이1814호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 48.94㎡ · 지상18층 내 18층 |
| 소유자 | 이준희 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 490,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울농업협동조합 / 496,160,282원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.07. 북서울농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유와 인수권리 확인이 핵심
등기부에는 2022.11.29. 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 그 이전인 2022.04.07. 북서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 국의 압류, 수원지구원예농업협동조합·영등포농업협동조합·주식회사 대한파이낸셜대부의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.08.19.에는 서울회생법원의 임원재산보전처분도 등기되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사된 점유자 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 그리다건설(주) 대표 이준희 | 에이1814호 48.94제곱미터 | 2018.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 신성범 | 에이1814호 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.04.20 |
그리다건설(주) 대표 이준희의 전입일은 2018.08.01.로 말소기준권리 2022.04.07.보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 인수금액을 계산할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남습니다. 반면 신성범의 전입은 2022.04.26.로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없으며, 2026.04.20. 배당요구가 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 490,000,000원은 최근 평균보다 높다
파크하비오 동일 면적대의 최근 거래 12건 평균은 474,666,666원입니다. 현재 최저매각가 490,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.2%입니다. 최신 거래는 2026.09. 430,000,000원이고, 최근 거래 범위는 380,000,000원부터 595,000,000원까지입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 48.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.09 | 48.96㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.09 | 48.93㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.09 | 50.11㎡ | 16 | 502,000,000원 |
| 2026.09 | 48.96㎡ | 8 | 480,000,000원 |
| 2026.09 | 48.94㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.09 | 48.96㎡ | 16 | 479,000,000원 |
| 2026.09 | 48.93㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2026.08 | 46.58㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 51.16㎡ | 18 | 595,000,000원 |
| 2026.08 | 50.11㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 48.96㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 474,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,300,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 북서울농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 북서울농업협동조합 | 270,000,000원 | 170,700,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 수원지구원예농업협동조합 | 380,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 영등포농업협동조합 | 395,577,504원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 대한파이낸셜대부 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,627,577,504원 중 배당액은 482,700,000원, 미배당은 1,144,877,504원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 배당표상 금전 인수 0원과 별개로 대항력 가능 점유자의 보증금은 미상이고 구분지상권은 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 사용승인일은 2016.09.29.입니다.
- 입지. 서울동부지방검찰청 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고, 대중교통 편의성과 상업시설 접근성을 고려한 제반환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 8호선 장지역, 동측 송파대로를 따라 시내교통버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 대상토지는 북동측 폭 약 50m, 북서측 폭 약 40m, 남서측 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상18층 건물의 제18층 제에이1814호이며, 위생설비·도시가스 개별난방·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 그리다건설(주) 점유관계 확인. 2018.08.01. 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 시작 시점과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시한 토지 을구 1번 구분지상권의 범위와 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29. 등기된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 신성범 배당관계 확인. 2022.04.26. 전입이고 2026.04.20. 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가 490,000,000원은 최근 12개월 평균 474,666,666원의 103.2%입니다. 신건 자체에 최근 시세 대비 할인은 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 392,000,000원, 2회 유찰 시 313,600,000원으로 계산되어 있으므로 각 회차에서 권리 인수비용을 다시 합산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 시세 이상 + 인수관계 미확정”
이 사건의 핵심은 단순히 후순위 채권이 소멸한다는 데 있지 않습니다. 현재 최저매각가 490,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 474,666,666원의 103.2%로 이미 최근 시세 이상입니다. 그와 동시에 말소기준 전인 2018.08.01. 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 대항력·인수금액이 완전히 확정되지 않았고, 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차는 가격 할인도 없고 권리 인수범위도 추가 확인이 필요한 구조입니다. 입찰 판단의 출발점은 선순위 점유자의 실제 보증금과 구분지상권 원문 확인입니다.
